המושגים מתחום המשכנתאות יכולים להישמע כמו סינית למי שלא מגיע מהתחום, לנוחיותכם להלן רשימה של המושגים הבסיסיים שאתם חייבים להכיר:
הון עצמי
הכסף שיש ברשותנו למימון העסקה. לדוגמה אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 550 אלף שח – המשמעות היא ששילמנו 55% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 45% מערך הדירה ניקח משכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה.
יחס מימון
המושג משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה, ליחס הזה יש השפעה משמעותית על הריביות שיתקבלו. באופן כללי, ככל שיחס המימון יהיה נמוך יותר – הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר (זה עובד לפי מדרגות). על פי הוראות בנק ישראל זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה לא יכול לקחת משכנתא ביחס מימון העולה על 75%. באשר למשפרי דיור (מוכרים דירה כדי לעבור לדירה אחרת) יחס המימון הוגבל ל-70% ועבור משקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) יחס המימון הוגבל ל-50%.
החזר חודשי
הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. הוא מורכב הן מהקרן (ההלוואה עצמה) והן מריביות והצמדה שאנחנו משלמים לבנק כל חודש. כלומר אם ההחזר החודשי שלנו למשל הוא 5,000 ש"ח בחודש – חלקו מוקדש להחזר ההלוואה עצמה וחלקו הוא תשלום ריביות והצמדה. ההחזר החודשי יכול להשתנות מחודש לחודש – תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק. שימו לב, יש חשיבות גדולה בקביעת החזר חודשי אופטימלי – מצד אחד שיחסוך לכם כסף, מצד שני כזה שתוכלו כמובן לעמוד בו.
יחס החזר מההכנסה
הרגולציה של בנק ישראל הביאה לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. אגב, הרגולציה אמנם מאפשרת אבל הבנקים אוהבים יותר להיות סביב 33% - כלומר החזר חודשי שעומד על כשליש מההכנסה שלכם. (זה לא אומר שאי אפשר לאשר גם 40%).
מה זה הכנסה פנויה? השכר שלכם נטו אחרי ניכויים של הלוואות או התחייבויות קבועות אם יש לכם כאלה. נניח ואתם מרוויחים 15,000 שקל בחודש נטו אבל יש לכם הלוואה לשנתיים עם החזר חודשי של 3,000 שקל? מבחינת הבנק אתם מרוויחים 12,000 ומהסכום הזה הוא יתחיל לגזור לכם את האחוזים.
מדד המחירים לצרכן
אחד מגורמי הסיכון שיש לנהל במשכנתא. בכל 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודיעה לנו באמצעות מדד המחירים לצרכן האם המחירים במשק עלו או ירדו. את נוטלי המשכנתאות מעניין מאוד האם המדד עלה או ירד ומה אחוז השינוי. למה? כי שינוי המדד משפיע על סכום הלוואה שלקחנו (רק על הלוואה הצמודה למדד) ובהתאם משפיע על ההחזר החודשי.
מדד תשומות הבניה
כאשר רוכשים דירה מקבלן, ברוב החוזים - מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. למה בעצם? כי הרי הדירה עצמה לא מוכנה וכנראה ייקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבניה ובעצם הקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות הבניה. למשל - עליה בעלות חומרי הבניה או שכר העובדים. לכן, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכך הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלכם כי עכשיו אתם חשופים לשינויים בעלויות. חשוב לקחת בחשבון ברכישת דירה מקבלן - המחיר שרשום בחוזה אינו המחיר אותו תשלמו בפועל.
ריבית פריים
ריבית הפריים זו הריבית שמפרסם בנק ישראל ועליה מוסיפים מרווח קבוע של 1.5%. לכן פרסום הריבית של בנק ישראל משפיע באופן ישיר על מסלול המשכנתא שנקרא מסלול פריים וכן באופן עקיף על המסלולים הנוספים. שינוי בריבית בנק ישראל גורר לשינו בריבית הפריים וכתוצאה מכך לשינוי בהחזר החודשי.
עמלת פרעון מוקדם
עמלה שמשלמים לבנק על כך שאנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה לפני הזמן. יש הרבה ויכוחים בנוגע לעמלה זו ואפילו עלתה הצעת חוק לבטל את העמלה . ההגיון הקיים אומר שכאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת ועל סמך זה הוא עושה את החישובים שלו (קונה כסף וכדומה). אם אנחנו נגיע לבנק באמצע תקופת הלוואה ונבקש לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר אנחנו כביכול "שוברים" את החוזה והבנק צריך לפצות את עצמו על כך.
הלוואת זכאות
המדינה מאפשרת לזוגות צעירים או לקבוצות מסוימות באוכלוסיה נטילת משכנתא בריבית מסובסדת במסלול קבוע צמוד למדד. גובה המשכנתא במסלול זה נקבע לפי מספר קריטריונים וניקוד כפי שנקבע באתר המשרד (ותק בנישואין, מספר אחרים וכדומה). הזכאים יקבלו ריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת לאותה התקופה ולא יותר מ-3% ריבית. עוד יתרון גדול של ההלוואה הזאת שאין לה עמלת פרעון מוקדם.
אישור עקרוני
אתם בשלב החיפושים, החלטתם על תקציב מסוים לרכישת הדירה או שכבר יש לכם על הכוונת דירה מסוימת – כך או כך אתם צריכים לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא. אישור עקרוני נועד בדיוק בשביל זה. אתם פונים לבנק, עונים על השאלות, מספקים קצת פרטים והבנק מחליט אם לאשר העמדת משכנתא וכמובן באיזה תנאים (מסלולים, ריביות וכדומה).
האישור הוא התחייבות עקרונית (לא משפטית) של הבנק שהוא מוכן להעמיד את ההלוואה בתנאים שציין וההתחייבות הזאת תקפה ל-24 יום (שימו לב, לא ימי עסקים). אבל, וזה אבל גדול – האישור הזה מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם מדויקים ונכונים ולא יתגלה משהו שיכול לשנות את התמונה.
ערב תומך
על יחס ההחזר מההכנסה דיברנו, אבל כמו כל רגולציה טובה, גם כאן היו סדקים וחורים. בנק ישראל זיהה שחלק מציבור הלווים עוקף את הגבלת יחס ההחזר באמצעות הכנסת לווה נוסף (אמא, אבא וכדומה). לכן הבנק הוציא הוראה נוספת והגדיר שלושה דברים: א- במקרה כזה הלווה הנוסף חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה. ב- רק חצי מהכנסתו של הערב התומך תוכר לעניין יחס ההחזר. ג- הוא ישלם לפחות 20% מההחזר החודשי