אחת ההחלטות המשמעותיות בתהליך לקיחת המשכנתא היא קביעת גובה ההחזר החודשי – כמה כסף נחזיר לבנק בכל חודש עבור ההלוואה שלקחנו. זוהי אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בדרך ללקיחת משכנתא כלכלית ונכונה.
הפרמטר שהכי מעניין את כל מי שמתכוון לקחת משכנתא הוא מה ההחזר החודשי. במיוחד בימים אלו בהם מחירי הדירות בשמיים וגובה המשכנתא שנאלצים לנטול הלווים הוא גבוה משמעותית ממה שהיה נהוג בעבר, את רוב הרוכשים מעניין מה ההחזר החודשי הנמוך ביותר שבו ניתן לקחת את המשכנתא, אך האם נכון לקחת החזר חודשי מינימלי?
ההחזר החודשי הוא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת המשכנתא יותר חשוב מתמהיל ובטח יותר חשוב מריביות. וזה בהחלט ניתן לקביעה שלנו, אבל אם המשכנתא שלנו תהיה טובה או גרועה, האם היא תשרת את האינטרסים שלנו או לא – הכל יתחיל בהחזר החודשי.
שימו לב לדוגמה הבאה- משכנתא של מיליון ₪ עם תמהיל דומה– אותם מסלולים, ואותו סכום בכל מסלול, על ידי שינוי בגובה ההחזר החודשי, פה לצורך הדוגמה ישנם 3 החזרים שונים
הקו הכחול - 5,000 ש"ח לחודש - משכנתא נמתחת לתקופה של 25 שנה, 368,298 ש"ח תשלום על ריביות והצמדה
הקו האדום - 6,000 ש"ח לחודש - משכנתא נמתחת לתקופה של 21 שנה, 292,239 ש"ח תשלום על ריביות והצמדה
הקו הצהוב - 7,000 ש"ח לחודש - משכנתא נמתחת לתקופה של 18 שנה, 205,524 ש"ח תשלום על ריביות והצמדה
אז אחרי שהבנו שמבחינה כלכלית עדיף להחזיר כמה שיותר מהר את ההלוואה ע"י החזר חודשי גבוה (או יותר נכון לא לקחת הלוואה בכלל...) צריך להיפגש עם קרקע המציאות, הרי לא נרצה לקבוע את ההחזר חודשי גבוה מדי בגלל שקיימת הסכנה שלא נעמוד בתשלומים בעתיד ובמיוחד כשתנאי השוק ישתנו. אבל מצד שני יש סיכון שאם נקבע את ההחזר החודשי נמוך מדי ישנו הסיכון שנשלם לבנק הרבה כסף בריביות והצמדה.
אז נשאלת השאלה – איך מחליטים מהו גובה ההחזר החודשי הנכון עבורנו? אני מצרפת לפה כמה טיפים שיעשו לכם סדר בדרך לקבלת ההחלטה המשמעותית הזו.
עוגן שכירות
גרים היום בשכירות? שכר הדירה שאתו אתם משלמים מהווה עוגן שממנו ניתן להבין כמה אתם יכולים להוציא בחודש על דיור. מדובר בעוגן ראשוני בלבד שמוביל אותנו לעבר ההחזר החודשי.
סוגרים חודש בחיסכון או גירעון?
יש לבחון האם אתם מסיימים כל חודש מאוזנים, בחיסכון או בגירעון. אם אתם מצליחים לחסוך בכל חודש אז אפשר להניח שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי שלכם במקסימום עד לסכום השכירות + חיסכון חודשי. עם זאת זה לא אומר שאני ממליצה להפסיק לחסוך – זה נכון שחיסכון גבוה במקביל לתשלום משכנתא זה לאו דווקא הדבר הכלכלי לעשות (כל מקרה לגופו) אך עם זאת כדאי לחסוך מספיק על מנת שתהיה כרית ביטחון בשביל מקרים מיוחדים.
במידה ואתם מסיימים כל חודש בגירעון אז כנראה שצריך להקטין את צד ההוצאות – גם הוצאות דיור וגם הוצאות אחרות.
זמן מצוין לעשות סדר
לקיחת המשכנתא זה זמן מצוין לעשות סדר ולמפות באמת את ההוצאות שלכם ולבדוק איפה אפשר לחסוך ולייעל את ההתנהלות הכלכלית של משק הבית. תעשו סדר בהוצאות התקשורת, תוודאו שאין לכם כפל ביטוחים, תבינו כמה עולים לכם החיים עצמם ומאיפה אפשר לקצץ אם אפשר.
הטיפ המשמעותי ביותר הוא לפתוח קובץ אקסל, להפסיק לפחד ולהסתכל למציאות בעיניים, להתחיל להזין את ההכנסות וההוצאות החודשיות שלכם - תחשבו על הכל!
שכירות, חשבונות, הוצאות חד פעמיות, חינוך, אוכל, בילויים, לימודים, הוצאות בריאות, רכב, חופשות, הכל כולל הכל. אחרי שתזינו את כל ההוצאות שלכם תוכלו לדעת באמת מה התקציב שלכם. רק ככה אפשר לקבל החלטות מחושבות ונכונות.
רגולציה
ב-2013 הטיל בנק ישראל עוד מגבלה רגולטורית על שוק המשכנתאות והביא לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים משכנתא עם החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה שלכם ובלא מעט מקרים התקרה האמתית היא שליש מההכנסה. סך ההכנסה שלכם במקרה הזה מכוון להכנסה נטו. אם יש לכם הלוואות פתוחות שיתרת הפירעון שלהן היא מעל שנה וחצי - מנכים גם את זה מהשכר.
ההחזר החודשי ישתנה
צריך להבין שההחזר החודשי במשכנתא אינו קבוע ויכול להשתנות. אנחנו בתקופה של שפל בריביות, ושל אינפלציה נמוכה כבר מספר שנים. עם זאת, משכנתא היא הלוואה שנלקחת לתקופה ארוכה, וצריך לקחת בחשבון שלאורך תקופה זו סביר מאד להניח שתחול עליה בריבית ובאינפלציה דבר שיגרור עליה בהחזרים החודשיים.
תכנון העתיד
ההחזר החודשי שתחליטו עליו היום ילווה אתכם בשנים הבאות, ולכן כדאי לחשוב קדימה! מתכננים להרחיב את התא המשפחתי? יש לכם תוכניות עתידיות אחרות בעלות השפעה כלכלית? אם יש לזה עלות צריך לקחת את זה בחשבון.
ביטוח
הבנקים מחייבים אתכם במשכנתא לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה כדי להגן על עצמם. מה זה אומר מבחינתכם? שחוץ מההחזר החודשי לטובת המשכנתא, יש תשלומי ביטוח שוטפים לאורך כל חיי ההלוואה. קשה לחשב כמה זה יוצא כי זה משתנה מאדם לאדם.