רגולציה על משכנתאות של בנק ישראל

מי מפקח על הבנקים?

בנק ישראל הוא הבנק המרכזי של ישראל והוא זה שמפקח על הבנקים המסחריים ועל הבנקים למשכנתאות. נגיד או נגידת בנק ישראל היושב בראש בנק ישראל קובע את הריבית מדי חודש, כאשר לא בהכרח שבכל חודש הריבית תשתנה. לבנק ישראל יש את הסמכות לשנות את הריבית על פי יעדי אינפלציה וכן על ידי הגבלות הבנקים וכן על פיקוח מחירי עמלות הבנקים המסחריים והבנקים למשכנתאות.

מהם היעדים של בנק ישראל?

היעד המרכזי של בנק ישראל הוא לשמור על יציבות המחירים במשק (בעיקר מניעת אינפלציה). בנוסף לתמוך במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה, במיוחד עידוד צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים, בתנאי שלדעת הוועדה המוניטרית לא תהיה בכך פגיעה בהשגת יציבות המחירים לאורך זמן.

יעד נוסף חשוב של בנק ישראל הוא לתמוך ביציבותה של המערכת הפיננסית ובפעילותה הסדירה.

בנק ישראל, ככל בנק מרכזי, מנהל מדיניות מוניטרית שעיקרה קביעת שער ריבית בנק ישראל, בו הוא מלווה כסף לבנקים או לווה מהם (הריבית המוניטרית). פרמטר בודד זה מהווה כלי עיקרי עבור בנק ישראל להשפעה על כמות הכסף במשק.

התאוריה גורסת כי קביעת ריבית ברמה גבוהה מדי תרסן את הפעילות הכלכלית במשק, היות שהיא תביא אנשים להשאיר את כספם בבנק ולא להשקיע אותו בעסקים חדשים, ועלולה להוביל בנסיבות מסוימות להאטה או אף למיתון. קביעת ריבית ברמה נמוכה מעודדת את הפעילות הכלכלית במשק, אך עלולה להוביל ללחצים אינפלציוניים ולעליית מחירים.

מדוע בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות?

ריביות השפל שסררו בישראל מאמצע שנת 2009 הוזילו מאד את המשכנתאות ואפשרו ללווים רבים לקבל הלוואות דיור זולות מבלי לקחת בחשבון את רמת הסיכון שלהם או לבדוק את רגישות התשלום החודשי בשינוי כלפי מעלה בריבית. הפיקוח על הבנקים הורה לבנקים להקשיח את תנאי המשכנתאות ומבקש לייקר את עלות ההלוואות עבור הבנקים במונחי ההון שהבנק צריך להקצות למולן כדי שאלה יגלגלו את ההתייקרות ללקוחות באמצעות העלאת ריבית שתוביל לצמצום בהיקף המשכנתאות הנלקחות ולצינון הביקוש לדירות. בדוח היציבות הפיננסית שפרסם בנק ישראל במחצית השנייה של 2015 ממשיך בנק ישראל להזהיר מהחשיפה המוגברת של הבנקים לשוק הנדל"ן (משכנתאות ואשראי ליזמים).

בבנק ישראל מציינים כי הגבלות אשר הוטלו על המשכנתאות הובילו ל"שיפור מתמשך באיכותו של תיק האשראי לדיור". אחרי זינוק של מעל ל 100% במחירי הדירות מאז 2007 בנק ישראל מצביע על השיא שנרשם לאחרונה ביחס שבין מחירי הדירות לשכר הדירה ומציין כי עלייתו של יחס זה מהירה מאד. במילים אחרות מחירי הדירות עלו יותר מדי.

בבנק ישראל מודים כי הריבית הנמוכה היא הסיבה לכך כאשר בדוח נכתב כי עליה חדה ביחס האמור מתיישבת עם הירידה החדה של רמת התשואות במשק.

בשנים האחרונות הטיל בנק ישראל מספר פעמים מגבלות על נוטלי המשכנתאות בין היתר כדי לרסן את העליה בערך הדירות ולצנן את שוק הנדל"ן וגם כדי לא לחשוף את הלווים לסיכונים שלא יוכלו לעמוד בהם ועל מנת למנוע מצב שבו לווים לא יצליחו להחזיר את ההלוואות שנטלו.

בבואנו לקחת משכנתא חשוב להכיר את המגבלות אשר קבע בנק ישראל וזאת על מנת לייצר את התמהיל האופטימלי תחת המגבלות הקיימות

פירוט מגבלות בנק ישראל:

אפריל 2011 - הגבלת רכיב הריבית המשתנה לשליש מסך ההלוואה לדיור - בוטל דצמבר 2020

על פי הנחיה זו רוב המשכנתא תוחזר בריבית קבועה. המגבלה חלה על הלוואות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה שבהן הריבית יכולה להשתנות במהלך תקופה הקצרה בחמש שנים. ההנחיה נועדה להקטין את הסיכון בהחזר החודשי כתוצאה מעליה בריבית. הגבלה זו באה להקטין את השימוש במסלול הפריים שנהנה ברמה היסטורית בריבית נמוכה.

אוקטובר 2012 - הגבלת אחוזי המימון:

בנק ישראל מחלק את רוכשי הדירות לארבע קבוצות:

1. תושב ישראל רוכש דירה ראשונה - יכול לקבל משכנתא בהיקף של 75% משווי הדירה הנרכשת

2. תושב ישראל משפר דיור - יכול לקבל משכנתא בהיקף של 70% משווי הדירה הנרכשת

3. תושבי חוץ ומשקיעים - יכול לקבל משכנתא בהיקף של 50% משווי הדירה הנרכשת

4. לקוחות הממשכנים נכס שבבעלותם גם אם הוא נכס יחידי המיועד למגורים וגם אם מטרת הרכישה הינה נכס מגורים יחידי עבור בן משפחה - יכול לקבל משכנתא בהיקף של 50% משווי הדירה הנרכשת

כל לווה יסווג על ידי הבנק לאחת הקבוצות לפי השיוך יקבע אחוז המימון המקסימלי ללקוח.

אוגוסט 2013 - הגבלת יחס החזר, אחוז ריביות משתנות, ותקופת ההלוואה

באוגוסט 2013 לאחר עליה חדה במחירי הדירות בנק ישראל פרסם 3 מגבלות משמעותיות:

1. הגבלת שיעור החזר מהכנסה - לא ניתן לקבל הלוואה לדיור שבה שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה החודשית הפנויה עולה על 50%. מגבלה זו נבדקת ע"י גובה יחס ההחזר של הלווים. סך תחשיב זה שמתבצע בבנק לוקח בחשבון את סך ההכנסות נטו של הלווים בניכוי הלוואות או הוצאות קבועות על מנת לקבל את ההכנסה הפנויה של הלווים, עוד בנושא זה בפוסט איך הבנק מסתכל עליי. עם זאת חשוב לציין שהבנקים לא נוטים לתת הלוואות משכנתא ביחס העולה על 40% מההכנסה הפנויה.

2. אחוז הריבית המשתנה מסך ההכנסה - בנקים לא יאשרו הלוואה לדיור שבה היחס בין החלק שניתן בריבית משתנה לבין סך ההלוואה עולה על 66.7%. במילים אחרות חובה לקחת לפחות 33.3% מהמשכנתא בריבית קבועה. כמו בכל כלל גם כאן יש יוצאי דופן והם הלוואות גישור שתקופת הפירעון שלהם הוא עד 3 שנים, הלוואות לכל מטרה עד 120,000 ש"ח, הלוואות במט"ח או צמודות מט"ח.

3. תקופת הלוואה - בנקים לא יאשרו משכנתא לתקופת פירעון העולה על 30 שנים.

אפריל 2014 - הקצאת הון בהלוואות מעל 5 מיליון ש"ח, חישוב אחוז ההחזר מהכנסה לא יכללו הלוואות המסתיימות עד 18 חודש, הגבלה על הכנסתו של ערב/לווה חדש

1. משכנתא בהיקף של 5 מיליון ש"ח ומעלה תיחשב באופן אוטומטי כמסוכנת, הבנק יצטרך להקצות הון של 100% כנגד הלוואה זו.

2. הלוואה רגילה (לא משכנתא) המסתיימת בתוך פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון לצורך חישוב ההכנסה הפנויה שלכם.

3. אם מכניסים להלוואה ערב/לווה נוסף רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון ובתנאי ש 20% מהחיוב החודשי ירד מחשבון העו"ש שלו.

ספטמבר 2014 - הקצאת הון

ההוראה התקבלה בעקבות עליה בסיכון של תיק המשכנתאות ורצון להגביר את יציבותם של הבנקים ואת יכולתם לספוג הפסדים בלתי צפויים בשוק הדיור. ההוראה מנחה את הבנקים להקצות יותר הון שאותו הם "שמים בצד" ולא יכולים לגלגל הלאה להלוואות אחרות. דבר זה גורם לבנקים להפסד הכנסה וכמובן שהבנק מגלגל את ההפסד על הלקוחות וזאת ע"י ייקור הריביות.

ככלל ככל שרמת המינוף של ההלוואה גדל, קרי ככל שיחס המימון בהלוואה גדל כך נדרש הבנק להעלות את אחוז ההקצאה של ההון. מבלי להיכנס לכל המדרגות נציין רק מדרגה אחת עד 60% מימון.

חשוב לציין שככל ששיעור ההחזר מההכנסה הפנויה עולה על 40% יש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100% דבר אשר גורר את ייקור הריביות ללקוח.

יולי 2017 - שמירת ריביות המשכנתא

בנק ישראל הורה לבנקים להאריך את תקופת שמירה הריביות מ 12 ימים ל 24 ימים. בזמן זה על הלקוח לדאוג לסיים את תהליך הביטחונות.

#בנק_ישראל#ריביות#רגולציה#הקצאת_הון#החזר#משכנתא#הלוואה#מימון