מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין מספר מסלולי הלוואה שירכיבו יחד הלוואת משכנתא אחת, כאשר כל מסלול עומד בפני עצמו. לתמהיל המשכנתא יש השפעה מכרעת על איכות המשכנתא, טיבה והסיכון הגלום בה.
הלוואת משכנתא הינה הלוואה גדולה ובחירה לא נכונה של התמהיל עלולה להשפיע רבות גם על ההחזר החודשי העתידי שלכם וגם על הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא.
למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים (גם אם בכל מקרה צפוי מרכיב לא קטן של אי וודאות).
למה צריך תמהיל משכנתא?
שילוב מספר מסלולים בתמהיל משכנתא מאפשר לפזר סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד (בדיוק כמו בהשקעות – "לא לשים את כל הביצים בסל אחד"), לנצל הזדמנויות, להתאים את המשכנתא לצרכים וליכולות של הלווים. חשוב לדעת שלכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, וכמו כן ישנם מגבלות על חלק מהמסלולים.
אין ביכולתנו לחזות את תנאי השוק העתידיים - גובה המדד וגובה ריבית בנק ישראל, ולכן במצב זה של אי ודאות, תמהיל של מספר מסלולי משכנתא מפזר את הסיכון ומאפשר התמודדות אופטימלית עם תסריטים פיננסיים שונים - הן ברמה האישית והן ברמת המשק.
עקרונות מנחים בעת בניית תמהיל
את המשכנתא יש להתאים ללווה ולמאפייניו השונים (מצב כלכלי, הוצאות, צרכים ורצונות...) ולעסקה (שווי הנכס, הון עצמי, יחס החזר...) ולמאפיינים כלכליים עתידיים (תקבול עתידי כגון קרן השתלמות או הוצאות גדולות בעתיד בשל הרחבת המשפחה לדוגמה) וזאת על מנת לייצר מסלול הוא נכון ומשתלם גם בהווה וגם בעתיד.
החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל לוקחי המשכנתא. מקובל שהחזר המשכנתא מהווה 25-33% מההכנסה נטו של הלווים, אבל יש שאלה חשובה בקשר לתכנון ההחזר על פני זמן וזה קשור כמובן להערכות של כל אחד בקשר לשכר העתידי שלו, ההוצאות העתידיות שלו ועוד.
בעת בניית תמהיל חשוב להתייחס לפרמטרים הבאים:
מאפיינים אישיים של הלווים כמו כושר השתכרות, כושר השתכרות עתידי, גיל, מצב משפחתי ועוד הוצאות מהותיות צפויות למשל על רקע הגדלת המשפחה סכומי כסף שצפויים להיכנס לחשבון - פירעון חסכונות, קופת גמל, ירושה - שיוכלו לשמש לפירעון מוקדם של ההלוואה (או חלקה) מאפייני שוק ההון תחזיות לגבי גובה הריבית, האינפלציה, שוק המט"ח, מצב התעסוקה במשק ועוד
יחס לשנאת סיכון יציבות בתשלומים החודשיים - לעומת נכונות ללקיחת סיכונים
האם יש מגבלות על תמהיל משכנתא?
על פי הוראת בנק ישראל, ועל מנת לצמצם סיכון לפיו עליית ריבית במשק תגרור עליה חדה בהחזר החודשי של המשכנתא, לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. עוד על מגבלות בנק ישראל קראו פה.
מהו תמהיל משכנתא אופטימאלי
אין תמהיל אופטימלי אחד שכן לכל עסקה וכל לווה מכניסים למשוואה פרמטרים שונים. תמהיל משכנתא מיטבי הוא בהרבה מקרים סובייקטיבי וקשור לסוג המשקיע, אופיו והעדפותיו.
בהרבה מקרים בחירת מסלולי משכנתא שישובצו בתמהיל יושפעו מנטיות הסיכון של הלווה. כך למשל, לווים ששונאים סיכון לחלוטין, ישלבו נתח גדול מסך המשכנתא במסלול קבוע שאינו צמוד למדד. אומנם ההחזר החודשי יהיה גבוה יחסית, אך הוא יישאר קבוע לאורך חיי המשכנתא באפיק זה.
ניתן לומר שתמהיל משכנתא טוב הוא תמהיל שראשית מתאים לפרופיל הפיננסי של הלווה, ובהחלט מנטרל עד כמה שניתן ובמסגרת אילוצי ההחזר החודשי, מרכיבים אי וודאיים העלולים להשפיע על ההחזר החודשי ורמת התנודתיות שלו.
לתמהיל משכנתא כזה או אחר, תהיה השפעה ישירה על גובה ההחזר החודשי, רמת התנודתיות שלו, וכן על גובה הריבית המצטברת שהלווים יצטרכו להחזיר לאורך חיי ההלוואה. למשל, מסלולים צמודי מדד יקנו נוחות התחלתית של החזר משכנתא נמוך, אך עם הזמן ההחזר החודשי עלול לגדול ואיתו גם יתרת הקרן הבלתי מסולקת, כאשר האינפלציה חיובית. בתנאי מדד (אינפלציה) גבוהים יכולה להיות לו השפעה הרסנית על הלווים עד כדי כך שהם לא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי.
לפעמים, ניתן לשבץ בתמהיל מסלול שנחשב לפחות אטרקטיבי (או פחות בטוח), אך יכול להתאים למי שמתכוון לפרוע חלק מהמשכנתא בטווח הקצר, בעקבות קרן השתלמות שתשתחרר או ירושה עתידית שאמורה להתקבל.
ממה יושפע ההחזר החודשי בתמהיל המשכנתא
מסלולי המשכנתא שישולבו בתמהיל: במסלולים צמודי מדד, למשל, הבנקים ירגישו נוח לתת ריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלולים לא צמודים, כיוון שמרכיב ההצמדה שומר על ערך הכסף שהלוו. מצד שני רמת החוסר בוודאות במסלולים אלה גבוהה יותר.
אורך חיי המשכנתא: ככל שתפרסו את המשכנתא לזמן ארוך יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא תהיה גבוהה יותר.
לתמהיל המשכנתא שתבחרו יכולה להיות השפעה מכרעת על גובה ההחזרים החודשיים, על יציבותם וכן על הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. החזר חודשי התחלתי נמוך לא מעיד על זה שהמשכנתא שקיבלתם טובה. ייתכן שיש חשיפה גבוהה למסלולים צמוד ו/או משתנה, במקרה כזה לא מן הנמנע שההחזרים החודשיים ילכו ויגדלו וברמות של אינפלציה גבוהות תאלצו לשלם לבנק עד מאות אלפי שקלים של הפרשי הצמדה.
חשוב להבין שתמהיל משכנתא יש להתאים באופן אישי לכל לקוח. תמהיל שמתאים ללקוח אחד לא בהכרח יתאים ללקוח אחר. על מנת לבנות תמהיל משכנתא איכותי המתאים לפרופיל הפיננסי שלכם ועל מנת ליהנות מריביות נמוכות, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא עצמאי ומקצועי.
נקודה חשובה אחרת היא שתמהיל משכנתא מוצלח הוא תלוי זמן וקונטקסט. במילים אחרות: תמהיל שהוא מוצלח ומשתלם עבור קבוצה גדולה של אנשים בנקודת זמן מסוימת, עלול להיות אטרקטיבי הרבה פחות בנקודה אחרת. כדי ללמוד עד כמה התמהיל מוצלח צריך לבחון את המשתנים האחרים במשוואה הכלכלית, דוגמת גובה מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים וכיוצא בזה. אתם אף פעם לא תוכלו למצוא מסלול שיהיה רלוונטי תמיד, כי שינויים לכאן או לכאן מתרחשים באופן תדיר, כך שחשוב להתייחס גם לנקודה הזו ובמידה מסוימת "לנטרל אותה". כאן בדיוק חוזר הנושא של פיזור סיכונים אליו התייחסנו קודם לכן.
בכל זאת, אם אנחנו מתייחסים למגמות הנוכחיות, אפשר להבחין במספר דברים. הריבית במשק צפוייה לעלות, אך היא עדיין נמוכה ומסלולים המבוססים עליה עדיין נפוצים, מבוקשים ומשתלמים כל עוד הריבית במשק נותרת נמוכה.