כל מה שצריך לדעת על ביטול מגבלת הפריים

בצעד דרמטי ביטל השבוע בנק ישראל את המגבלה על המסלול הצמוד לפריים, שחלקו היה עד כה רק שליש מהמשכנתא מבחינה תיאורטית, ההחלטה אמורה להוזיל את המשכנתאות, אבל עדיין לא ברור איך הבנקים יתמחרו את גובה הריבית

מה זה בכלל ריבית פריים?

ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%. נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% ולכן ריבית הפריים היא 1.6%. במשכנתאות הבנקים לרוב מדברים במונחי פריים מינוס משהו. לצורך הדוגמא פריים מינוס 0.6% = 1%. מדובר בריבית זולה מאד, כיום המסלול הזול ביותר במשכנתא.

כעת עם הסרת מגבלת הפריים ישנה מגבלה אחת ויחידה על תכנון תמהיל משכנתא והיא ששליש מהמשכנתא תילקח במסלול של ריבית קבועה (לא צמודה/צמודה)

ריבית בנק ישראל

למה מלכתחילה בנק ישראל החליט על מגבלה שמייקרת את המשכנתא?

לפני כתשע שנים, בנק ישראל החליט על המגבלה של עד שליש במסלול פריים כדי לצנן את הביקושים בשוק הנדל"ן, וכן כדי להוריד את הסיכון של הלווים. החשש היה שריבית הפריים, הידועה בתנודתיות, תעלה, ועימה ההחזר החודשי של רוכשי הדירות - מה שיפגע ביכולת ההחזר שלהם. בפועל - קרה בדיוק ההיפך. בעשור האחרון ריבית פריים נמצאת במגמת ירידה מהרמה של 4.75% עד לרמתה הנוכחית של 1.6% בחודשים האחרונים.

ניתן להניח כי בבנק ישראל לא צופים עליית הריבית בתקופה הקרובה, ולכן מעדיפים להקל על משקי בית על ידי הוזלת התשלום החודשי, וזאת מתוך ההבנה שהסיכוי שהריבית תעלה הוא נמוך יחסית.

האם המשכנתאות יהיו יותר זולות?

להערכתי מוקדם לחזות מה תהיה ההשפעה של ההחלטה בפועל, ואיך ייראה התמחור מחדש של המשכנתאות.

כשבנק נותן אישור למשכנתא ללווה הוא בעצם מחתם את הסיכון של הלווה ושל העיסקה, מוסיף לזה את המרווח רווח שהוא רוצה לראות מההלוואה וכך בעצם מתקבל המרווח שאותו הבנק מתמחר את ההלוואה. בפועל יש סבסוד צולב, על מסלול הפריים הבנק מרוויח פחות ועל כן הוא מפצה על זה בריביות יותר גבוהות במסלולים אחרים.

לא סביר שהבנקים לא יעלו את הריביות במסלול הפריים שאליו תגדל כעת החשיפה ואף במסלולים האחרים - בסופו של דבר הבנק מסתכל על הרווחיות שלו מכל המשכנתא, וככל שלקחתם מסלולים שמבחינת הבנק הם פחות רווחיים, אז הוא יפצה את עצמו בריביות גבוהות יותר.

מה תהיה ההשפעה על מחירי הנדל"ן?

בכירים בענף הנדל"ן צופים לתדלוק של הביקושים לדירות בטווח הקרוב, ולעליית מחירים בעקבות כך. ברמה הפסיכולוגית ההודעה של בנק ישראל אותתה לציבור הקונים והיושבים על הגדר שניתן ללוות כסף בזול וזוהי מתנה שרבים ירצו לממש.

נתון חשוב נוסף הוא התחלות הבניה שירדו מאד בשנה החולפת לאזור ה 40 אלף כאשר בפועל יש ביקוש ל 60 אלף התחלות בניה בשנה. הפער הזה בעצמו מהווה בסיס לעליית מחירים.

הסיכונים

הרוכשים צריכים להיות ערניים ולהבין שמשכנתא נלקחת לטווח ארוך בד"כ של 20-30 שנה. נכון שהיום מסלול הפריים הוא זול וכדאי, וכך הוא יהיה כל עוד הריבית במשק תישאר נמוכה. עם זאת, אין ספק שבשלב מסוים ריבית הפריים תחזור לעלות. וכשזה יקרה – הריבית במשכנתא תעלה ואיתה יעלו גובה ההחזרים החודשיים.

מה עושים בתכל'ס?

ההערכות הן שהמגבלה תוסר בפועל בתוך 3 שבועות. לאחר שתוסר נוכל להבין באמת כיצד השפיע המהלך על רמת התמחור של ההלוואות, כמה מההוזלה באמת תגיע לכיס של הלקוחות. תחשבו על זה ככה בעולם המימון ריבית=סיכון, הסיכון של הלווים לא ירד אלא עלה (רמז: תשכחו את כל השקופיות היפות שהראו לכם במהדורות החדשות - לא ייתכן שכל ההוזלה תגיע לכיס של הלקוח).

כל מי שיש לו משכנתא קיימת - להמתין לכניסת המתווה החדש לתוקף ולבדוק כדאיות למחזור משכנתא. גם אם בדקתם בעבר ולא היה כדאי - בדקו שוב, כללי המשחק השתנו.

נוטלי משכנתאות חדשות שצריכים את הכסף בחודשיים הקרובים - מי שקיבל הצעה טובה מהבנקים - לחתום! במידה והריביות יעלו הרוויח, במידה והריביות ירדו יוכל למחזר.

חשוב - מי שמושך כסף בפעימות - למשוך קודם את המסלולים הקבועים על מנת לקבע אותם.

מחיר למשתכן ומשקיעים שצריכים את הכסף בשלושה חודשים הקרובים - להמתין לכניסת המתווה החדש לתוקף ולקחת מרכיב פריים גבוה - היתרון הגדול של הריבית המשתנה הוא שההחזר החודשי נמוך, והחשש מעליית הריבית בשנים הקרובות נמוך גם כן. היתרון הנוסף במסלול של ריבית פריים הוא שאין עמלות פירעון מוקדם, ואפשר לנהל את ההלוואות באופן יותר גמיש.