דחיית תשלומי משכנתא
כחלק מהתוכנית הכלכלית של הממשלה לטיפול במשבר הקורונה, בנק ישראל ומשרד האוצר מגבשים מתווה שיאפשר למשקי הבית לדחות את תשלומי המשכנתא שלהם עד יוני 2021. מדובר בדחייה של שנה שלמה שבה משקי הבית יוכלו לא להחזיר את החוב או להחזיר בצורה חלקית (גרייס חלקי: תשלומים בגין ריבית ולא קרן).
חשוב לבחון מה קורה במקרה של דחיית תשלומי משכנתא - בעצם הסכום הלא משולם - צובר עוד ריבית, ולאחר מכן נפרש מחדש על תקופה יותר קצרה, ולכן ההחזר החודשי צפוי לעלות.
בואו ניקח דוגמה פשוטה:
משכנתא בסך 1,000,000 ש"ח בהחזר חודשי של 5,000 ש"ח בחודש.
דחיית משכנתא - מאפריל 2020 ועד יוני 2021 - 14 חודשי דחייה.
אפשר להבין מהטבלה שעלות הדחייה בגרייס מלא (זאת אומרת דחייה מלאה של התשלומים, החזר חודשי 0) מייקרת את עלות המשכנתא ב 26,252 ש"ח.
דחיית תשלומים בגרייס חלקי תגרור החזר חודשי של 1,917 ש"ח, ותייקר את העלות הכוללת של המשכנתא ב 16,150 ש"ח.
ומה יקרה לאחר 15 חודשים כאשר משק הבית יחזור לשלם את החזרי המשכנתא?
ניתן לראות שההחזר החודשי בדחיה בגרייס מלא קופץ ל 5,381 ש"ח, ובדחייה בגרייס חלקי ההחזר יעמוד על 5,229 ש"ח. ההחזר החודשי יעלה משמעותית בעוד 15 חודשים.
המספרים כמובן משתנים בהתאם לסכום המשכנתא, גובה ההחזר החודשי, הריביות ועוד, בכל אופן העיקרון ברור. אין ארוחות חינם, דחיית חוב גוררת עלייה בעלות החוב.
אפשרות דחיית המשכנתאות היא דבר מאד חשוב למשקי בית רבים (147.7 אלף משקי בית כבר דחו תשלומי משכנתא) חשוב מאד להבין את המשמעויות ולהשתמש בתבונה ובמקרה הצורך בלבד.
בנק לאומי כבר הודיע שהוא יאפשר דחיית החזר חודשי בגרייס חלקי למשך שנתיים! סביר להניח שבנקים נוספים ילכו בעקבותיו.
חשוב לי לציין, שהפוסט הזה אינו מחליף יעוץ אישי, אלא בא לתת מושג כללי על המשמעויות הכלכליות של דחיית תשלומי משכנתא.
ממליצה בחום לעל מי שיש לי משכנתא או משכנתא והלוואות נוספות לבחון מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות תוך התאמת ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית של משק הבית
הפחתת מס הרכישה ל 5%
שר האוצר ישראל כץ מתכוון לאשר השבוע בממשלה את הפחתת מס הרכישה למשקיעי הדירות בחזרה ל-5%. בסוף השנה תפקע הוראת השעה של שר האוצר הקודם משה כחלון, שהעלה ביוני 2015 את מדרגת המס הראשונה ל-8% והפחיתה את שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות מ-30% ל-13% בלבד.
חשוב להדגיש כי מדובר על מס רכישה למשקיעים, כלומר כאלו שרוכשים דירה שנייה, שלישית ויותר. רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור על מס רכישה עד סכום של כ-1.7 מיליון שקל ומדרגות מס מעל סכום זה.
כץ מעדיף לשחרר את הקיפאון בשוק הדיור. יחד עם זאת, במשרד השיכון כבר הזהירו כי הורדת המס באופן גורף עלולה לתדלק מחדש את שוק הדיור ולהעלות את המחירים בחדות, והם ממליצים להוריד את המס אך ורק בפריפריה.
נכון להיום, מס הרכישה למי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה עומד על 8% מהשקל הראשון ועד למחיר של כ-5.3 מיליון שקל. מעל סכום זה, המס קופץ ל-10%.
בעקבות ביטול הוראת השעה, מס הרכישה יעמוד על כ-5% עד לסכום של כ-1.7 מיליון שקל, 6% ממנו ועד לסכום של כ-3.5 מיליון שקל, 7% מעל 3.5 מיליון שקל ומדרגת המס של 8% תחול רק מסכום של כ-5.3 מיליון שקל. מס בשיעור של 10% יחול רק על סכום של מעל 16 מיליון שקל.
ההנחה כעת באוצר היא שהעדר משקיעים משוק הדיור עוצרת כבר עתה פרויקטים רבים ועלולה לפגוע אנושות בנתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות.
לפי יעדי האוצר, השוק זקוק להתחלות בנייה של כ-60 אלף דירות בשנה, אולם גם בשנים האחרונות הצליח בקושי לעבור את רף 50 אלף הדירות.
בלא מעט פרויקטים המכירות המוקדמות (פרי-סייל) מיועדות מראש בעיקר למשקיעים (שמוכנים לחכות תקופה ארוכה עד המפתח, תמורת הנחה מתאימה), ומדובר בתנאי סף לקבלת מימון מהבנקים ולהתחלת הבנייה בפועל.
החשש הוא שחזרת המשקיעים בעקבות הפחתת המס תתדלק בחזרה את מחירי הדירות, שעלו גם בשנה האחרונה בכ-4%.
כץ ינסה לשכנע את השרים שרכישות המשקיעים בעיקר יתמכו בענף הנדל"ן, יזרימו כספים לקופת המדינה (פחות מס, אך יותר עסקאות) וגם יוסיפו דירות לשכירות לשוק, בתקופה שבה צעירים רבים לא יכולים לחלום על רכישת דירה משלהם.