רבים תוהים כיצד ישפיע משבר הקורונה על שוק הדיור בישראל, מה הם הכוחות הפועלים ובאיזה כיוונים הם פועלים. חשוב להבדיל בין התרחיש הסביר שיקרה עם המחירים בטווח הקצר לבין התחזיות לטווח הארוך. ניסיתי לרכז בפוסט זה את מגוון הדעות שקראתי ושמעתי ממקורות שונים.
טווח קצר - צפי לירידת מחירים
בטווח הקצר ישנם מספר גורמים הפועלים לכיוון של ירידת מחירי הדיור:
רכישה מקבלן
קשה לכתוב על הקבלנים כעל מקשה אחת, יש חברות גדולות ואיתנות, ויש גם כאלו שלא ישרדו את המשבר הנוכחי לכן חשוב מאד לדעת ממי אתם רוכשים ולוודא שישנו ליווי בנקאי לקבלן ושהקבלן איתן פיננסית. הסיכון פה הוא להימנע מלקנות מקבלן שיגרר לקשיים ושלא יוכל להשלים את הבניה.
קבלנים רבים תלויים בנתוני המכירות המוקדמות על מנת לקבל מימון בנקאי - קבלנים שטרם הגיעו ליעד מכירות שבו הם צריכים לעמוד מתכננים לתת הנחות שונות, מדובר בפרויקטים גדולים עם יחידות דיור רבות. לכן קחו בחשבון שחלק מהקבלנים כבר מתכננים לצאת במשא שיווק מכירות עם תנאי תשלום נוחים - דרישה מינימלית של הון עצמי במעמד המכירה (לדוגמה: 10% ממחיר הרכישה או 100,000 ש"ח) ואת יתר התשלום במעמד מסירת הדירה בתום הבניה.
יש לקחת בחשבון צפי לעלייה במדד תשומות הבניה אז המלצתי היא לנסות להתמקח על הסעיף הזה ולבטל אותו במידה ומופיע כך שלא תהיה הצמדה למדד זה (בכל אופן יש לקחת עו"ד מקרקעין מטעמכם שייתן דעתו על חוזה!)
במידה ואתם חושבים שעוד 2-4 שנים מצב המשק יתייצב, ולא תהיה לכם בעיה לקבל משכנתא שימו לב שהולכות להיווצר הזדמנויות בשוק הדירות לבנייה.
למי שרכש כבר דירה מקבלן, כולל לקוחות מחיר למשתכן - צפו לאיחורים בזמני המסירה. ענף הבניה הינו ענף חיוני אך גם ענף הסובל ממחסור כוח אדם כרוני, משבר הקורונה יגרום לאיחורים במסירות.
דירות יד שניה
שוק היד שניה בטווח הקצר גם כן מסתמן כשוק שיכולות להיווצר בו הזדמנויות. לצערנו הרב הנתונים הם קשים, אחד מכל 4 ישראלים מובטל, ישראלים רבים איבדו את מקום עבודתם, ולחלק לא מבוטל מאותם אנשים לא תהיה עבודה לחזור אליה. הבנקים אפשרו להקפיא משכנתאות לשלושה חודשים, אך לא לעולם חוסן ואיננו יודעים בשלב זה מתי נצא מהסגר ובאיזה אופן, כמה יתארך המשבר וכמה עמוקה תהיה הפגיעה. יהיו אנשים שיצטרכו למכור נכסים, חלקם אף בלחץ, ולכן סביר מאד שנראה ירידת מחירים.
כמו כן גם הכוח של הקונים נפגע. רבים הפסידו כספים בשוק ההון דבר ששחק להם משמעותית את ההון העצמי. הפגיעה בכוח הקניה של הקונים תומכת בירידת המחירים בטווח הקצר.
אם תכננתם לקנות דירה למגורים בכל אופן ויש לכם את הכסף סביר להניח שתתקלו במחירים יותר נוחים, ובמוכרים יותר גמישים. בהחלט ייתכן שייוצרו הזדמנויות.
התחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית חווה קיפאון של ממש מאז החל המשבר. זהו שוק של אנשים, שוק של בעלי דירות, כנסים ומפגשים – שפשוט נעצר. כנסים ומפגשים בוטלו, לא ניתן לקיים החתמות של בעלי דירות, לא ניתן להסביר הסכמי התקשרות, מכרזי יזמים מתבטלים מדי יום ופרויקטים נעצרים רגע לפני העלייה לקרקע, משום שלא ניתן להחתים את הדיירים על הסכם הליווי הבנקאי.
יש קבלני ביצוע לא מעטים שנתקעו בלי פועלים או שנאלצו לחלק אותם בין כמה אתרי בנייה. ישנם גם פרויקטים שהקבלנים לא יכולים לעלות בהם על הקרקע, כי אין מספיק פועלים.
צפוי עיכוב משמעותי במסירת החזקה בדירות החדשות לרוכשים, ופרויקטים רבים לא יוכלו לעלות לקרקע במועד שהיו אמורים לעלות.
טווח ארוך - צפי לעליית מחירים
לאחר היציאה מהמשבר, לאור התחזיות במהלך 2021, יש צפי להמשך עליית המחירים כאשר הגורם המרכזי לכך הוא אותו גורם ידוע שתורם רבות לעליית מחירי הדיור - הפער בין הביקוש להיצע. פער זה רק יגדל דבר המחזק את עליית המחירים בטווח הארוך יותר.
משבר הקורונה צפוי להחריף משמעותית את המחסור בהיצע בדירות המגורים בישראל.
מחסור בפועלים, התחלות בניה שנדחות, איחורים במסירת דירות, קשיי מימון בנקאיים, גורמים אלו ועוד ימשיכו לדחוף לעבר עלית מחירים בטווח הארוך.
בסופו של יום דיור הוא מוצר צריכה בסיסי - חייבים לגור איפושהו. נכון שרבים ידחו רכישות, יגורו אצל ההורים או בשכירות, אבל בסוף דירות קונים.
התחלות הבניה לא מפצות על גודל הביקושים. יש היום בישראל מחסור של מעל ל 100,000 דירות למגורים, וקצב הגידול הטבעי מכתיב 54,000 התחלות בנייה בשנה. אנחנו ממש לא שם. כך שהמחסור בדירות צפוי לגדול, דבר שיגרום לעליית מחירים מצד ההיצע הנמוך.
ממחקרים בארץ ובעולם יש נתונים שכשאנשים נדרשים ל"שנמך" דיור לאור מצוקה פיננסית שאליה נקלעו הם מעדיפים לוותר על לוקיישן טוב (לעבור משכונה טובה לפחות טובה, או מעיר טובה לעיר פחות טובה) מאשר לוותר על גודל הדירה. יכול להיות שנהיה עדים למגמה כזו גם פה.
ישנה צפי לתמיכה נוספת של עליית מחירי הדיור משקיעים רבים נכוו והפסידו עשרות אחוזים על השקעתם. הם נכוו והבינו שהם לא בנויים נפשית לתנודתיות של שוק ההון, נדל"ן ידוע כהשקעה סולידית ותנודתית פחות. סביבת הריבית האפסית כמובן תמשיך לדחוף משקיעים לחפש תשואות באפיקים מגוונים ובינהם הסולידיים.
מגמה נוספת שכדאי לתת עליה את הדעת היא מה יהיו העדפות הרוכשים לאור משבר הקורונה? ראינו לאחרונה מגמה של ויתור על ווילה בפריפריה וחזרה למרכזי הערים, בשביל לצרוך תרבות ובעיקר כדי לא לעמוד בפקקים הנוראיים כל כך הרבה שעות ביום.
יכול להיות שהמשבר יגרום להורדת קרנה של העיר והעיור בכלל - העיר הרבה יותר צפופה ומדבקת. הרי מה שווה דירה קטנה בעיר עם כל העסקים ומוסדות התרבות סגורים? ומה יש לעיר להציע במרחק של 100 מטר מהבית?
אני גרה ליד הים אז זה לא תקף אליי :)
פתאום בית קרקע עם גינה נראה חלום, פתאום לראות מרחבים ולטייל בשדות שווה הרבה יותר. ויכול להיות, ואפילו לקוות, שאחרי תום המשבר תישאר איתנו האופציה לעבודה מהבית דבר שיוריד את העומסים מהכבישים.
שימו לב שוכרי הדירות בערי המרכז - יש לכם פה הזדמנות לשפר את מצבכם משמעותית! מחירי השכירות צפויים לרדת בשל שתי סיבות עיקריות - האחת היא שהרבה מהצעירים שאיבדו את מקום עבודתם נפלטו מהעיר - הרבה דירות התפנו. הגורם השני הוא משכירי דירות AirBNB שמתחילים לטפטף את הדירות לשוק. כרגע חלקם עוד מנסה להשכיר לטווח קצר לחוזרים מחו"ל שנדרשים להיות בבידוד אבל חלק ניכר מהם כבר מוציא את הדירות לשוק עם חוזה של שנה.
המלצתי אליכם פקחו עינים - תסתכלו על האזורים שחלמתם לגור בהם - יכול להיות שזה הולך להיות אפשרי. במידה ומצאתם דירה שאהבתם עגנו בחוזה אופציות הארכה.
לסיכום שוק הדיור צפוי לחטוף מכה קלה ממשבר הקורונה, אך לצאת מהמשבר עם ביקושים גבוהים והיצע נמוך דבר שצפוי להוביל לעליית מחירים.
הדברים הינם על דעתי בלבד. אין באמור לעיל הצעת השקעה או עצה משפטית.