מה זה מדד תשומות הבניה ולמה זה חשוב עכשיו
מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל וכו'…) מחודש לחודש. כאשר רוכשים דירה מקבלן, המדד מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.
מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות דירה, והקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות השונות, ההצמדה למדד תשומות הבניה, הקבלן בעצם "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות ומעביר את הסיכון לעליה אליכם כרוכשים.
בשנתיים האחרונות עם העלייה באינפלציה הכללית מדד תשומות הבניה עלה עוד יותר בחדות, עקב התייקרות חומרי הגלם, והגיע לרמה שנתית של מעל ל 6.5%!
דוגמה פשוטה כדי להבין איך זה עובד
נניח שזוג צעיר רוכש דירה מקבלן בעלות של 2,000,000 ₪. לצורך הפשטות נניח שתנאי התשלום הם בשתי פעימות – תשלום ראשון של 1,000,000 ₪ במעמד חתימת החוזה, אותו שילמו הזוג הצעיר מההון העצמי שלהם. התשלום השני בסך 1,000,000 ₪ יועבר לקבלן במעמד מסירת הדירה בעוד שנתיים כשהבנייה תושלם.
אותו סכום שלא הועבר לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה. נניח שבשנה הראשונה המדד עלה 5%, ושגם בשנה השנייה הוא עלה ב 5%. כעת הזוג הצעיר כבר לא חייב לקבלן 1,000,000 ₪ אלא 1,100,000 ₪ - עוד 100,000 ₪!
ההצמדה לתשומות הבניה אינה מכספי המשכנתא
הזוג שרכש דירה ב 2,000,000 ₪ מבין פתאום שבעצם הדירה עלתה לו 2,100,000 ₪.
ומה הבעיה? שהמשכנתא ניתנת לרכישת הדירה עצמה דרך שוברי התשלום, כספי ההצמדה למדד אמורים להיות משולמים מההון העצמי – הבנק לא עוזר לנו בזה. ומדובר בסכום משמעותי, שהפך למשמעותי מאד, שאליו צריך להיערך.
מה עושים?
מי שמתכנן לרכוש דירה מקבלן – שימו לב וקחו בחשבון את הנושא הסופר משמעותי הזה. קודם כל נסו להתמקח על הסעיף הזה בחוזה. נסו לבטל אותו, נסו לצמצם אותו, נסו לגדר אותו – ראיתי לא מספר פתרונות יצירתיים בחודשיים האחרונים. יש על מה לדבר, ותקוו שגם יש עם מי.
תשקלו לקחת משכנתא גבוהה יותר ממה שאתם צריכים על מנת שיישאר לכם הון עצמי לתשלום כספי ההצמדה.
מי שכבר רכש דירה מקבלן – וחשוף למדד תשומות הבניה, ומבין שהחוב שלו גדל בכל חודש תפעילו לחץ על הקבלן בקשו שיאשר הקדמת תשלום, זה לא קל – גם אם אתם הייתם הקבלן לא הייתם מסכימים 😊 אבל בהחלט יש מקרים.
עבור הרוכשים שהקבלן לא מאשר להם הקדמת תשלום (רוב המוחלט של רוכשי מחיר למשתכן ולא רק) תבינו שאתם צריכים להיערך לסכום נוסף שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים.
צריך לבחון מה האופציות שעומדות בפניכם. דברו איתי אשמח לסייע.
וקטנה לסיום
ברוח עליית המחירים בכלל ומחירי הנדל"ן בפרט, והקפיצה המשמעותית של מדד תשומות עלתה הצעת חוק לשנות את אופן חישוב המדד כך שיכלול רק את עלות הבניה עצמה. כמה נכון, כמה הגיוני, כמה באיחור....
נחזור לדוגמה שלנו על אותו זוג צעיר שרכש דירה בשני מיליון ₪, נניח שמדובר בדירת 100 מטר שעלות הבניה למטר בה היא 6,000 ₪ (כן זוהי עלות הבניה בארץ....), תכלס עלות הבניה בפועל היא 600,000 ₪, אותו זוג צעיר שילם משהו כמו 1,400,000 ₪ על הקרקע, על זה שיש להם בלטה בארץ ישראל, על הטאבו מה שנקרא. סביר להניח שהקבלן רכש את הקרקע כבר מזמן, למה בכלל הגיוני להצמיד את מדד תשומות הבניה לשווי הדירה כולו? ולא רק לעלות הבניה?
תעבור החקיקה, לא תעבור... הקנס הוא עלינו. ומדובר בקנס כבד. תחשבו על סכום של 150,000 ₪, תחשבו כמה זמן לוקח לחסוך את הסכום הזה, כמה עבודה. וכמה מזמן היה צריך לתקן את החקיקה הזו.
להערכתי האישית, הנושא הזה עוד יעלה לכותרות, יש עשרות אלפי זוגות ויחידים שנמצאים בסיטואציה הלא פשוטה הזו כרגע, שעלולה להפוך לבעיה אמיתית. ובתוך אותם אנשים מצויים גם הרוכשים במסגרת למחיר למשתכן, שחלק מהם הם רוכשים יותר חלשים, כאלה שמלכתחילה היה להם הון עצמי נמוך ולקחו משכננתא מקסימלית ובעיני עיקר הבעיה תהיה שם.
דברו איתי
אם אתם בסיטואציה של רכישה מקבלן או שוקלים רכישה מקבלן, אל תהססו להתקשר ולהתייעץ, יש המון שיקולים על הפרק ומדובר בסכומים מאד משמעותיים. אשמח לסייע.