מנהל התכנון יצא בהודעה כי ימליץ לבטל את תכנית תמ"א 38 במאי 2020. בנוסף ראשי ערים במרכז הארץ החליטו לעצור את התכנית בשטחן. מה זה בדיוק תמ"א 38? ומה היתרונות והחסרונות של התכנית? ולמה רוצים לבטלה?
התחדשות עירונית בישראל
התחדשות עירונית היא תהליך בו אזור עירוני מתחדש תוך ציפוף מכוון של הקרקע והשימושים ע"י בניה של בניינים גבוהים וחדישים יותר, בתוך מרכזי הערים שהם לב אזורי הביקוש. בישראל התחדשות עירונית מבוצעת בעיקר דרך פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. בעוד שבפרויקט פינוי בינוי מאגדים מתחם הכולל מספר בניינים ומתכננים אותו מחדש דבר הלוקח זמן רב בשל בירוקרטיה סבוכה, התמ"א היא פתרון נקודתי ומהיר יותר ברמת בניין בודד.
רקע
מרבית המבנים שנבנו בישראל לפני 1980 אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. עולה חשש שכשתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל יתמוטטו מבנים רבים ויהיו כמות גבוהה של הרוגים ונפגעים. ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי, בכל שנה מתרחשות בישראל 75 רעידות אדמה קטנות, אבל אחת למאה שנים בממוצע מתרחשת רעידת אדמה הרסנית באמת. חשוב להבין השאלה היא לא האם תתרחש בישראל רעידת אדמה נוספת אלא מתי.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה ע"י הממשלה בשנת 2005 לתקופה של 5 שנים. מאז הוארכה התכנית 3 פעמים, ואילו עכשיו לקראת תום התקופה השלישית עולים קולות הקוראים לביטולה.
מכיוון שעלות חיזוק מבנים והתאמתם לתקן גבוהה היה נדרש לבנות מנגנון למימון עבודות אלו, בהינתן שהמדינה לא רצתה לקחת על עצמה את מימון חיזוק המבנים. מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
תמ"א 38 נחלקת לשני מסלולים:
38/1 – חיזוק מבנים – מחזקים את יסודות הבניין, מוסיפים ממ"ד, מרפסת, גם חניה אם ניתן.
38/2 – הריסה ובנייה – חמש שנים לאחר פרסום תמ”א 38 אושר התיקון השני לתכנית (תמ”א 38/2) ובמסגרתו שינוי דרמטי מרכזי: במקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן יהיה להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש.
מה יש להם נגד התמ"א?
תמ"א 38 היא כאב ראש עבור ראשי הערים מכמה סיבות ולכן לא מאד מפליא שחלקם יוצאים נגד התכנית. ראשית התכנית גורמת להם להרבה עבודה ו"בלבולי מוח" מול התושבים ומול היזמים. שנית על אף שהדירות עוברות השבחה משמעותית, יש פטור על היטל השבחה כך שהעיריות לא מכניסות כסף לקופתן מההשבחה.
בשל מבנה המס המעוות, ראשי ערים מעדיפים בניה למסחר ומשרדים ולא למגורים. הארנונה לתושב היא גרעונית – לא משנה לאיזה רשות. לכן קשה מאד לגייס ראשי ערים למהלך של הגדלת הבניה למגורים. אם אתם זוג צעיר לדוגמה, עם ילדים והעירייה צריכה לספק לכם טיפת חלב, גני ילדים, בתי ספר ועוד היא מפסידה עליכם כסף.
סיבה נוספת היא ההכבדה על תשתיות הסביבה, כשמוסיפים עוד כמות נכבדת של דיירים על אותו שטח צריך להקצות תשתיות, חינוך כבישים מוסדות ושטחי ציבור.
ראשי הערים מעדיפים פרויקטי פינוי בינוי במתחמים גדולים בהם בתמורה לזכויות בניה לגובה ניתן לבנות גם מבני ציבור כגון גנים ובתי ספר ופתרונות תשתיתיים. עולה חשש שתמ"א נקודתית של בנין בודד יכולה להרוס את האפשרות העתידית של תכנון מתחמי.
יש הטוענים כנגד התכנית כי בשנים האחרונות הפכה יותר לתכנית נדל"ן להעשרת בעלי דירות ויזמים, מאשר תכנית לחיזוק מבנים, ויש בטענה צדק רב.
תמ"א 38 לא נועדה לפריפריה
אחת הביקורות הקשות על התכנית היא שאינה עונה על צרכיה בפריפריה. בפריפריה ערך הקרקע נמוך יותר וכנגזרת שווי הדירות נמוך יותר. אין התכנות כלכלית ליזמים לעשות תמ"א בטבריה בצפת או בבית שאן – שהם האזורים העלולים להיפגע בצורה החמורה ביותר מרעידת אדמה. למרות הביקורת כנגד התכנית סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית עינת גנון מודה ש"תמ"א 38 לא הייתה אמורה להגיע לפריפריה, וכולם ידעו את זה" עוד היא טוענת כי פרויקט חיזוקי מבנים של משרד השיכון הוא התחליף לתמ"א 38 בפריפריה, וכי עד כה חוזקו במסגרת הפרויקט הזה 1,600 מבנים". זאת אומרת שהמדינה הבינה מההתחלה שהיא אינה יכולה לעודד יזמים לחזק מבנים בפריפריה ושהיא תצטרך להכניס יד לכיס על מנת לממן את זה.
היתרונות של תמ"א 38
לתמ"א יש יתרונות נוספים חוץ מהצורך מחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
בישראל היו מספר גלי עליה שחייבו הקמה מהירה של יחידות דיור בצורה זולה ומהירה – מה שכולנו מכירים כשיכונים. דבר זה הוליד ניצול בזבזני של קרקע שכידוע הוא המשאב החשוב ביותר בתכנון. השיכונים האלו שנבנו בשנות ה50-60 נמצאים היום במצב רעוע ביותר, ורובם מאוכלסים באוכלוסיה מוחלשת. התכנית, על שני מסלוליה מאפשרת חידוש נקודתי של הבניין והדירות ותוספת בניה של דירות חדשות בלב אזורי הביקוש של המדינה – איפה שאנשים באמת רוצים לגור, איפה שאמורה להיות תשתית תחבורתית, תרבותית במרחב עירוני ושוקק. תמ"א 38 אחראית ל 12 אלף מהתחלות הבנייה באזורי הביקוש בשנה. בישראל נדרשת 53 אלף התחלות בניה בשנה רק כדי לעמוד בקצב הילודה הטבעי של האוכלוסייה, והתכנית מספקת 22% מהנדרש – בלב אזורי הביקוש!
יתרון נוסף הוא מהצד הביטחוני -ברוב המוחלט של הדירות המחוזקות או החדשות נבנה ממ"ד. רק בקיץ שעבר מרכז הארץ ודרומה היו נתונות תחת מתקפת טילים והאזרחים מוצאים עצמם בלי הגנה.
התמ"א מייצרת הזדמנויות לעליה חדה בשווי הדירות בפרויקט. מאחר ורוב השיכונים האלו מאוכלסים באוכלוסיה מוחלשת שאין לה כסף לבצע הרחבות, שיפוצים ואף לעתים אין כסף לדאגה לחזות הבניין. יזמים ומשקיעים ערים מודעים לפוטנציאל האדיר שמביאה אתה התכנית ותעשייה שלמה מבוססת סביב התכנית מעו"ד, יזמים קבלנים ועוד. בגדול כמו בכל השקעה ככל שגדלה הוודאות סביב התכנות הפרויקט עולה שווי הנכס.
לסיכום
פינוי בינוי מתחמי ותמ"א 38 הן כלים משלימים ונחוצים לביצוע התחדשות עירונית. על העיריות והרשויות לכתוב תכניות מתאר עירוניות על מנת ליצור וודאות באיזה אזורים ניתן לקדם תכניות תמ"א ואילו אזורים מיועדים לפינוי בינוי. חשוב להבין שישבו על התכנית הזו מומחים במשך 4 שנים עד שגיבשו את הנוסחה המוכרת כ תמ"א 38/1 גם אם רוב דברי הביקורת עליה מוצדקים - היא עדיין המדינה זקוקה לתכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. ביטולה של התכנית ללא פתרון חלופי מהווה הפקרה של חיי תושבי מדינת ישראל.
ולמי מכם שיש בבעלותו דירה בפרויקט שהולך למסלול תמ"א כדאי מאד להזדרז בארגון הדיירים לחתימות לפני שחלון ההזדמנויות הזה הולך להסגר.