בפוסט הזה ריכזתי את 5 הטעויות הנפוצות שאנשים עושים כשהם לוקחים משכנתא, וכמה דרכים שיכולות לעזור לכם להימנע מהן. אם תיישמו חלק - תוכלו לחסוך הרבה כסף, אנרגיות וכאבי לב
הקדמה
אחד המשפטים שהכי מבאס אותי להגיד ללקוחות הוא "חבל שלא התקשרת קודם". יוצא לי להגיד את זה, לצערי, רק אחרי שהלקוח כבר עשה טעויות שעלו לו כסף, טעויות שכנראה ניתן היה למנוע לו רק היה מתייעץ איתי מלכתחילה.
משכנתא היא אחת ההלוואות הזולות ביותר שיש, וזאת מכיוון שאנו משעבדים לבנק את הנכס ומספקים לו בטחונות. לכן כדאי וחשוב לשלב את גובה המשכנתא הנלקחת ואת ההחזר החודשי שישולם, באסטרטגיה הכלכלית של משק הבית.
בפוסט הזה ריכזתי את 5 הטעויות הנפוצות שאנשים עושים כשהם לוקחים משכנתא, וכמה דרכים שיכולות לעזור לכם להימנע מהן. אם תיישמו חלק - תוכלו לחסוך הרבה כסף, אנרגיות וכאבי לב.
טעות מס׳ 1: החזר חודשי נמוך / גבוה מידי
כשאני פוגשת לקוחות לפגישת ייעוץ משכנתא, אחד הדברים שאנו מנסים לחתור אליו הוא להבין מה גובה ההחזר החודשי הנכון עבורם. מדובר באחת ההחלטות הכי משמעותיות שצריך לקבל בתחילת הדרך.
למה זה חשוב? כי ההחלטה על גובה ההחזר החודשי שנשלם כדי לסלק את ההלוואה תקבע את מבנה ההלוואה, את אורך תקופת ההחזר, את התמהיל, את גובה הריבית ובסופו של דבר - את עלות ההלוואה כולה.
לשם כך אני עושה עם הלקוחות בדיקה מקיפה של צרכים ושל יכולות. בנוסף, אני משקפת להם בעזרת סימולציות, בצורה מספרית וגרפית, איך המשכנתא שלהם הולכת להראות תחת החזרים חודשיים שונים על מנת שיהיו להם כלים לקבל החלטה מושכלת על גובה ההחזר הנכון עבורם.
מצד אחד, ככל שסכום ההחזר החודשי יהיה נמוך - כך מספר התשלומים יגדל, הריבית תעלה, וההלוואה תהיה יקרה יותר וארוכה יותר.
כמו שניתן לראות בתרשים הבא:
מצד שני, גם לא כדאי להחזיר סכום גבוה מדי בכל חודש. מדוע? כי לאחר שמגיעים להחזר חודשי גבוה, כל עליה בהחזר החודשי תורמת פחות לשיפור ריביות המשכנתא. זאת אומרת, שמדובר כבר בהלוואה זולה ואין טעם לחסל אותה בהחזרים גבוהים מדיי, אלא להפנות את יתרת הכסף להשקעה בשוק ההון. כי כל זמן שהריביות על המשכנתאות זולות, יתכן שאם יש לכם כסף נזיל, תהיה כדאיות כלכלית להחזיר פחות מדי חודש, כדי שניתן יהיה להשקיע יותר כסף בשוק ההון ולקבל עליו יותר תשואה. כפי שניתן לראות בגרף הבא:
שורה תחתונה: ההחלטה על גובה ההחזר החודשי חייבת להיות מדוייקת לחיים שלכם, תוך הכרה במציאות וחשיבה על העתיד.
טעות מס׳ 2: טעות במספר - חישוב לא נכון של סכום ההלוואה
אם לא תדעו להבין ולתכנן את גובה המשכנתא הנחוצה לעסקה שלכם, כנראה שתפסידו לא מעט כסף. מדובר בתהליך שצריך לעבור כדי לדייק את המספר, ולכן מומלץ שילוב של ייעוץ מקצועי בשלב מוקדם. הנה כמה סוגיות שצריך לשים אליהן לב:
בדקו כמה הון עצמי נזיל יש לכם. לא כל אחד יודע כמה הון עצמי יש לו בכל רגע נתון, וכמה ממנו עליו לשמור בצד לטובת ההוצאות הנלוות של העסקה
בנוסף, צריך לבדוק האם יש לכם מקורות מימון נוספים וזולים יותר כגון קרנות השתלמות וקופות גמל, והאם אתם מתכננים להנזיל אותם או שמא אפשר לקחת הלוואה על חשבון הקרנות והאם זה כדאי במבנה הכללי של העסקה.
לכן בנוסף על ייעוץ משכנתאות כדאי לקבל ייעוץ מקיף הכולל גם את הנכסים הפנסיוניים, החסכונות והשקעות נוספות שאולי יש לכם.
גורם משמעותי נוסף שחייבים להתייחס אליו הוא מדרגות המימון של המערכת הבנקאית. בגדול ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר כך הריביות טובות יותר, אבל זה עובד לפי מדרגות:
כדאי לשים לב שאתם לא לוקחים משכנתא גבוהה מדי, שמכניסה אתכם למדרגת מימון עם ריביות גבוהות שניתן היה לחסוך. זה נכון, למשל, למקרים שבהם אתם ״על התפר״, ואז אולי יהיה לגייס עוד קצת הון עצמי כדי להישאר על ריבית נמוכה יותר. (למשל - אם מבקשים 62 אחוז מהמימון שווה לבדוק אפשרות לגרד עוד קצת הון עצמי, ולבקש 59% מימון, כדי לרדת למדרגת הביניים ולשלם פחות).
הצד השני של אותו מטבע הוא לדעת לא לקחת הלוואה קטנה מדי. זה נכון הרבה פעמים כשיש לכם סכום כסף נזיל גבוה בבנק, ואז לא תמיד הבחירה להשקיע ברכישה הון עצמי גדול ולקחת משכנתא קטנה, תהיה הנכונה. לפעמים משתלם לקחת משכנתא גדולה יותר ולשלם ריבית ובמקביל להשקיע את הכסף ולקבל תשואה גדולה יותר.
טעות מס׳ 3: תמהיל לא נכון - יקר ומסוכן
תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין מספר מסלולי הלוואה שמרכיבים הלוואת משכנתא אחת, כאשר כל מסלול עומד בפני עצמו. לתמהיל המשכנתא יש השפעה מכרעת על איכות המשכנתא, טיבה והסיכון הגלום בה. חשוב לדעת שלכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, וכמו כן ישנן מגבלות על חלק מהמסלולים.
אין ביכולתנו לחזות את תנאי השוק העתידיים - את גובה המדד וגובה ריבית בנק ישראל בעוד עשר ועשרים שנה, ולכן במצב זה של אי ודאות, תמהיל של מספר מסלולי משכנתא מפזר את הסיכון ומאפשר התמודדות אופטימלית עם תסריטים פיננסיים שונים - הן ברמה האישית והן ברמת המשק.
הניסיון שלי ושל קולגות שלי מלמד כי עיקר החיסכון בייעוץ משכנתא נובע מבניית תמהיל נכון, ואחריו החיסכון כתוצאה מניהול משא ומתן על גובה הריביות מול הבנקים השונים (ניגע בנקודה הזו מיד בסעיף הבא).
כשאני נפגשת עם לקוח אני מנסה לאסוף כמה שיותר מידע כדי להבין ולהתאים את מסלול המשכנתא לצרכים שלו באופן שישתלם לו בהווה וגם בעתיד: מאפייני הלווה (מצב כלכלי, הוצאות, צרכים ורצונות), מאפייני העסקה (שווי הנכס, הון עצמי, יחס החזר, דירה להשקעה/דירה למגורים) ומאפיינים כלכליים עתידיים (תקבול עתידי כגון קרן השתלמות או הוצאות גדולות בעתיד בשל הרחבת המשפחה לדוגמה).
כל אלו מאפשרים להרכיב תמהיל מותאם אישית לכל אדם.
בטבלה ניתן לראות איך בעזרת קצת ידע וניסיון ניתן לנצח תמהיל גנרי של הבנק. מדובר בהלוואה של מיליון ש״ח, בהחזר חודשי של 5,000 ש"ח וניתן לראות שתכנון תמהיל נכון יותר, בלי להעלות את רמת הסיכון, מייצר חיסכון של מעל 135 אלף ש״ח.
טעות מס׳ 4: לא לנהל מו״מ על הריביות מול מספר בנקים
לאחרונה ניהלתי מו״מ מול ארבעה בנקים עבור זוג לקוחות שרצה לקנות את דירתם הראשונה. שלושת הבנקים הראשונים אליהם פניתי שלחו לי הצעה ראשונית די דומה. הבנק הרביעי התמהמה, אבל מניסיוני ידעתי שהוא צפוי לתת הצעה נמוכה באופן משמעותי, ולכן שווה לחכות. אחרי כמה ימים הפעלתי לחץ וגם קצת קשרים ואכן קיבלנו הצעה נמוכה ב-30 אלף שקל, שהיתה נקודת פריצה במו"מ. עם ההצעה הזאת הלכתי לשלושת הבנקים הראשונים, ו.. הפלא ופלא כולם יישרו קו למטה, ועוד עשו קוועץ׳ קטן כדי לשכנע את הלקוחות שלי לסגור אצלם.
שוק המשכנתאות בנוי כך שהלקוחות אמורים לנהל מו״מ מול הבנקים. אבל לצערי הרב, מהנתונים שעולים מדוח רשות התחרות, שפורסם בתחילת 2021, יותר מ-50% מהישראלים לא מנהלים משא ומתן בין בנקים בעת לקיחת משכנתא.
תחשבו על זה - העם שחרט על דגלו את השאיפה ״לא לצאת פראייר״ פשוט נכנס לבנק אקראי ושואל ׳איפה לחתום?׳ בלי לנסות בכלל לבדוק אם אפשר היה להשיג תנאים טובים יותר. או מיי גוד.
אז מצד אחד זה בלתי נתפס. אבל תכלס, בתור מי שזה חלק מהמקצוע שלה אני מבינה למה זה קורה. , ללקוח פרטי מאוד קשה לקבל מענה מהבנקים, זה דורש ממך המון התעסקות וסבלנות, וכל כך הרבה ניירת. ובסוף אם אתה לא באמת שולט בחומר, אתה מוצא את עצמך יושב שם בבנק מול פקיד שרושם לך מספרים על דף, ואתה לא מבין בכלל מה הוא מדבר איתך. זה לא מובן מאליו שמישהו ירצה לעבור את התהליך הזה מול בנק אחד, אז עוד מול שלושה ארבעה בנקים שונים?
לשמחתנו הרפורמה במשכנתאות שעליה הכריז נגיד בנק ישראל בנובמבר 2021 משפרת את המצב משמעותית עבור הלקוח, שכן היא מחייבת את הבנקים להציג ללקוח אישור עקרוני תוך זמן סביר ובמבנה אחיד ככה שתהיה לו יכולת להשוות בין ההצעות. זה בהחלט צעד מבורך בכיוון הנכון.
ועדיין - זו אחת הסיבות הטובות ביותר לפנות ליועצי משכנתא. כמי שעובדים באופן שוטף מול הבנקים יש לנו גישה טובה יותר, גם לדרגים ניהוליים, כושר מיקוח גבוה יותר, ובשל כך יותר קל לנו לבנות אסטרטגיה שתשרת הכי טוב את הצרכים של הלקוח הספציפי. ובעיקר - זו העבודה שלנו, זה לא משהו שאנחנו עושים אחרי 10 שעות ארוכות במשרד במקום לבלות זמן עם הילדים או לראות איזה סרט.
טעות מס׳ 5: לא ממחזרים
משכנתא היא לא חתונה קתולית ולא עסקה לכל החיים. כל אדם שיש לו משכנתא, יכול בכל שלב של ההחזר שלה לבדוק האם הוא יכול לקבל את ההלוואה בתנאים טובים יותר, או להתאים את ההלוואה לצרכיו הנוכחיים. למהלך כזה קוראים ״מיחזור משכנתא״.
מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים בתשלומי ריביות והצמדה, לקצר את המשכנתא בשנים, להוריד את ההחזר החודשי ועוד. מאחר והריביות על המשכנתאות נמצאות בשפל, לחלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות יש כדאיות מובהקת למחזור.
ועדיין - יותר מדי אנשים לא בודקים האם כדאי להם למחזר משכנתא, וממשיכים לשלם עבור הלוואות ישנות ויקרות שלא תואמות יותר לא את הצרכים שלהם ולא את תנאי השוק.
ההמלצה שלי: אחת לשנה לבחון את הכדאיות למחזור משכנתא ואת כלל האלטרנטיבות הפיננסיות העומדות בפניכם באותה נקודת זמן.
אז מה עכשיו? איך לא לטעות?
פעמים רבות רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הכי חשובה וגדולה שתעשו בחיים שלכם. כבר הבנתם כל טעות יכולה לעלות לכם כסף רב. העצה הכי טובה שלי - כדי להימנע מטעויות פנו ליועץ משכנתא. תעשו את זה כבר בשלבים הראשונים, כשיש לו מספיק זמן לבחון ביחד אתכם את הצרכים והיכולות שלכם, לקבוע את גובה ההלוואה וגובה ההחזר, לדייק את התמהיל, לנהל מו״מ מול הבנקים ולקבל עבורכם הצעה מנצחת.
עכשיו כשאתם יודעים איך לשאול את השאלות הנכונות התהליך יהיה יותר קל וברור.
מתלבטים? יש לכם שאלות? אני אשמח לעזור לכם לעשות את הצעד הראשון לעבר הדירה שלכם בצורה קלה, נעימה ובטוחה. צרו קשר לשיחת היכרות.
דיסקליימר: כל המוצג במייל זה זה הוא למטרות מידע בלבד. המידע המוצג אינו מקיף, אינו שלם, אינו מכיל גילויים חשובים או סיכונים הקשורים בהשקעות וכפוף לשינויים ללא הודעה מראש. המחבר אינו אחראי לדיוק או לשלמות או לחוסר הדיוק או השלמות של המידע המוצג. המחבר לא בדק או וידא מידע שהתקבל מצד שלישי שהוא עשוי להסתמך עליו. המידע אינו לוקח בחשבון מטרות השקעה ספציפיות או מצבים כלכליים ספציפיים של אדם כזה או אחר או ארגון כזה או אחר. המחבר אינו אחראי בשום אופן לתוכן המידע, השמטות במידע, אי דיוקים, טעויות כאלה או אחרות.