חיפוש
  • דבורה כהן

שיפור דיור - הדברים שחשוב לדעת

לאחרונה מגיעות אלי פניות רבות בנוגע לשיפור ושדרוג הדיור. מעבר לגידול הטבעי של משפחות, והצרכים שמשתנים לאורך החיים משבר הקורונה ביתר שאת גרם לאנשים לחשוב על נושא הדיור. השהיה המרובה בבית הדגישה את הצורך בשדרוג המגורים, ובשאיפה ליותר מרחב. יש כאלה שעובדים מהבית ומבינים שזה כאן להישאר ורוצים פינה נוחה, ויש כאלה שחושבים לעזוב את העיר לטובת הכפר.

שיפור דיור הוא התהליך מורכב הטומן בחובו סיכונים ולכן יש חשיבות לתכנון מוקדם ומחושב. יש לבדוק האם הרצונות פוגשים את היכולות ושלא קופצים מעל לפופיק.

שלב ראשון - כמה שווה הדירה שלי?

יש לאמוד בצורה ריאלית את שווי הדירה שלכם. יש מספר דרכים להגיע למספר הזה וחשוב להתכנס על מספר ריאלי ולא מוגזם. הדרך הראשונה היא להיכנס לאתר של רשות המיסים ולבחון עסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור. אפשרות נוספת היא להזמין שמאי פרטי על מנת לקבל שמאות לשווי הנכס. או להתייעץ עם מתווך הפועל באזור. כדאי לקבל 2 חוות דעת על מנת להגיע למספר הנכון מכיוון שמחיר נמוך מדיי הינו הפסד, אך מחיר גבוה מדי יכול ל"שרוף" את הדירה בשוק.

כדאי לזכור שמעבר למחיר - ככל שהקונה שלכם מגיע עם הון עצמי גבוה יותר הוא משחרר אתכם ביתר קלות לעסקה הבאה.

שלב שני - אם יש משכנתא - כמה משכנתא יש ומה התנאים?

השלב השני הוא להבין כמה משכנתא יש על הדירה שבבעלותכם ובאיזה תנאים היא נלקחה. בדיקת יתרת המשכנתא הקיימת שלכם תעשה דרך הזמנת דו"ח יתרותלסילוק משכנתאמהבנק.

במידה ויש משכנתא יש 2 אפשרויות: הראשונה היא כיסוי המשכנתא עם כספי הקונה, האפשרות השנייה היא גרירת המשכנתא לנכס הבא - כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שכן זה נושא מורכב ויש מספר דברים שצריך לבדוק כדי להבין אם כדאי.

שלב שלישי - גובה ההוצאות הנלוות?

בשלב הזה עליכם להבין ולכמת את ההוצאות הנלוות לעסקת הרכישה עצמה. האם יש מס רכישה וכמה? ניתן לבדוק באתר רשות המיסים. כמה יעלה התיווך? עו"ד, ייעוץ משכנתא, ריהוט, שיפוץ, עלויות מעבר וכ"ו. בפוסט הזה תוכלו לקרוא עוד על הוצאות נלוות.

צריך להבין בעצם כמה כסף יישאר לכם ביד מהמכירה, ועם כמה כסף תוכלו להתקדם לעסקה הבאה.

המלצה חמה שלי היא קודם כל למכור את הדירה הקיימת לפני שמתחייבים לרכישה של דירה חדשה. ההמלצה הזו מקבלת משנה תוקף נוסף בימי הקורונה.

יש סיכון כשמתחייבים לקנות דירה ועוד לא מוכרים את הדירה הקיימת - קוראים לסיכון הזה הלוואת בלון - הלוואת גישור. במידה מתעוררים קשיים במכירה, והלוואת הבלון קרובה לפירעון מהלחץ לעיתים נמכרים נכסים במחירי הפסד משמעותיים.

מעבר לסיכון הכלכלי ישנו המתח הנפשי - אז אם אתם אוהבים לישון בלילה (כמוני) - קודם כל מוכרים ואחר כך קונים.


שלב רביעי - תכנון התקציב לרכישת הדירה הבאה

התקציב שאליו צריך להיערך בשיפור דיור מורכב משני גורמים - מהפער בין מחירי הדירות שאליו יש להוסיף את כל ההוצאות הנלוות של העסקה. החיבור של שני הסכומים האלה הוא גובה המשכנתא החדשה שתילקח.

ניקח דוגמה מספרית לפשט את זה?

זוג רוצה לשפר דיור, דירה בבעלות בסך 2,000,000 ₪ עם משכנתא של 500,000 ₪.

אותו זוג רוצה לשפר דיור לדירה בשווי 2,500,000 ₪ והוא מעריך את סך ההוצאות הנלוות ב 300,000 ₪.

לזוג אין הון עצמי נוסף.

במידה והדירה אכן תימכר בסכום זה של 2 מיליון ₪ יישאר לזוג 1.5 מיליון ₪ ביד לאחר סילוק המשכנתא. מכסף זה עליהם להשאיר בצד 300,000 ₪ לטובת ההוצאות הנלוות לרכישה.

כך שנשאר להם ביד 1,200,000 ₪ לטובת העסקה הבאה, ואז המשכנתא שהם צריכים לקחת לטובת הרכישה עומדת על 1,300,000 ₪

ניתן לראות שממשכנתא בסך 500,000 ₪ כעת תהיה משכנתא בסך 1,300,000 ₪. הפער הזה של ה 800,000 מורכב מהפרש המחירים בין הדירות בתוספת ההוצאות הנלוות.

במידה והזוג לא ימכור ויתחייב לקנות דירה חדשה קודם לכן, יוכל לקבל הלוואת גישור עד לשווי של 50% מהשווי של הנכס הקיים בניכוי המשכנתא זאת אומרת במקרה הזה 500,000 ₪ (אפשר לשעבד עד 50% משווי הנכס שהוא 2 מיליון, מכיוון שיש הלוואה על חצי מיליון ניתן לקבל עד חצי מיליון נוסף).

זה הכסף שיכול לשמש אותם כהון עצמי ראשוני למטרת החתימה על החוזה. מהווה את ההון העצמי. הכסף הראשון לעסקה ואז להעמיד משכנתא חדשה.


הלוואת בלון

את ההלוואה הזו ניתן לקבל לכמה חודשים בודדים ועד לשנתיים (בדרך כלל). היתרון הוא שתוכלו להתקדם בעסקה שאתם חושקים בה, מבלי להיות לחוצים למכירת הדירה הקיימת ולא תיאלצו להתפשר במחיר. לעומת זאת, יש לזכור כי זמן חיי ההלוואה מוגבל, ולכן יכול להיות שתהיו בבעיה אם לא תצליחו למכור את הנכס הקיים בזמן המוקצב.


שלב חמישי - אישור עקרוני

חשוב שתקבלו אישור עקרוני מהבנק. כדי לבצע את תהליך האישור העקרוני, מומלץ כבר לשלב את יועץ המשכנתאות כדי לתכנן בצורה מדויקת, באפשרותכם גם להוציא אישור עקרוני לבד. אפשר לבצע זאת מול מוקדי המשכנתאות של הבנק, או בחלק מהבנקים בהגשה דיגיטלית. חשוב לדעת אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק משפטית, והוא תקף במידה וכל הפרטים שנמסרו נכונים.


חשוב לזכור

בנק ישראל מבדיל בין רוכשידירה יחידה לבין רוכשי דירה חליפית. בדירה יחידה ניתן לקבל משכנתא של 75% מימון, ובדירה חליפית רק 70% מימון, ולכן אם גובה המשכנתא קריטית, חובה למכור את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש, וזאת כדי שיוגדר כדירה יחידה.


לסיכום

כשאתם חושבים על רכישת שיפור דיור, במיוחד בתקופה זו, התכנון הוא המפתח להצלחה. עליכם לדעת מהו התקציב הכולל שלכם, כולל כל העלויות מסביב. בנוסף, עליכם לדעת מה תהיה גובה המשכנתא החדשה ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי.

25 צפיות0 תגובות