משכנתא - שלב אחר שלב
עודכן: 19 בדצמ׳ 2019
מהם השלבים בתהליך קבלת כספי משכנתא? - הכנתי מדריך קצר שמסביר את התהליך שלב אחר שלב
בקשת אישור עקרוני מהבנק
עוד בשלב החיפושים, ובוודאי לאחר שמצאתם נכס שאותו תרצו לרכוש, מומלץ לקבל "אישור עקרוני למשכנתא" מהבנק. וזאת על מנת לקבל את הסכמתו של הבנק על כך שהוא מוכן לממן את חלקו בעסקה. אישור זה תקף ל 24 יום לפחות.
רוצה לקבל מדריך טיפים ללקיחת משכנתא?
בנית תמהיל משכנתא
לאחר ניתוח מעמיק של טיב העסקה ושל טיב הלווים ויכולת ההחזר ניתן לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי להלוואה.
תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת. כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. שילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת.
אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים: תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי. קראו עוד על תמהיל משכנתא
ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות
לאחר שיתקבל תמהיל משכנתא אופטימלי עבור הלווה, יש לערוך סקר בנקים ובעצם לבדוק איזה בנק נותן לנו את התנאים הכי טובים (הריביות הכי נמוכות) עבור ההלוואה. החלק החשוב ביותר של המשכנתא הוא שלב ניהול המו"מ מול הבנקים ובחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.
חתימות ומתן בטחונות לבנק
לאחר שנבחר את הבנק שבו תלקח המשכנתא, כל בנק ידרוש "רשימת בטחונות" על מנת שביום מן הימים במידה ולא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לתבוע את הדירה מכם.
לכל בנק יש דרישות לביטחונות על מנת לבטח מקרה שלא תוחזר המשכנתא, להלן רשימת הביטחונות באופן כללי (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק):
רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו.
ביטוח חיים – אחד הביטחונות העיקריים של הבנק הוא ביטוח חיים עבור שני בני הזוג. כך שאם אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו.
ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שיטפונות ועוד. הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר.
רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כלפי האדם ולא כלפי הדירה).
חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על מסמכים עבור הבנק (המסך אומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות).
אלו הם הביטחונות הנפוצים, כפי שאמרתי ייתכנו שינויים קלים בין לבנק.
קבלת הכסף
לאחר שהשלמתם לסיים את כל הביטחונות, הבנק יעביר את כל התיק לבדיקה מקיפה במחלקת האשראי של הבנק, אם הכל יימצא תקין – הבנק יעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר במידה ומדובר בדירה יד 2 או לקבלן במידה ומדובר בדירה חדשה.