מה זה מחזור משכנתא? מתי כדאי לעשות?
מהו מחזור משכנתא?
ה"טיפול" במשכנתא לא נגמר בעת לקיחת המשכנתא. מומלץ לבדוק פעם בשנה האם ניתן לשפר ולהוזיל את המשכנתא הקיימת, וזאת ע"י מחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא תהליך בו אנו מבצעים במשכנתא הקיימת שלנו, על ידי סילוקה ולקיחת משכנתא חדשה ומשופרת הן מבחינת הריביות והן שמתאימה יותר לצרכינו הנוכחיים זה עשוי להיות מאוד כדאי, מחזור משכנתא יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים (ואף יותר) לאורך חיי המשכנתא.
למה למחזר משכנתא?
כדי לחסוך המון כסף כמובן. מומלץ לבצע מחזור משכנתא כשמתרחש שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי. בנוגע למצב השוק הכוונה היא למצב שבו הריבית במשק יורדת ירידה משמעותית ולכן ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר (להוזיל את מחיר הכסף בהלוואה).
מומלץ לבחון כדאיות מחזור משכנתא פעם בשנה על מנת לבחון האם ניתן להוזיל ולשפר את המשכנתא ולהתאימה ללווה בצורה טובה יותר. וזאת כאמור בהתאם לתנאי השוק המשתנים ובהתאם ליכולת ההחזר של הלווה.
בכל הנוגע למצב הפיננסי של הלווה בין אם שמקורות ההכנסה שלכם גדלו ותוכלו להגדיל את ההחזר החודשי, בין אם עקב קרן השתלמות או חסכון שנפתח, שניתן להפנות לטובת פירעון חלק מהמשכנתא, כמו כן במידה וניתן לשפר את תמהיל המשכנתא הקיים למסלול משופר ונכון יותר כלכלית.
כשמבצעים מחזור משכנתא חשוב לבחון בעיקר את הדברים הבאים:
1. האם ההחזר החודשי מתאים לנו?
2. האם יש עמלת פירעון למשכנתא?
3. מה גובה החיסכון (גם בניכוי עמלת הפירעון)?
מתי כדאי למחזר?
בכל מצב בו ניתן לייצר חיסכון משמעותי במשכנתא הקיימת כדאי לבצע מחזור משכנתא. ישנם מספר תנאים שמצביעים על כדאיות מחזור: ריבית גבוהה על ההלוואה ביחס לנהוג היום במשק, סכום הלוואה משמעותי, תקופת הלוואה משמעותית.
בהתקיים תנאים אלו יש לבקש מהבנק למשכנתאות בקשה לקבל דוח יתרות לסילוק משכנתא לצורך בדיקת כדאיות לפירעון מוקדם. הבנק ימציא את הדוח הכולל בתוכו את כל המידע בנוגע למשכנתא כולל מידע בנוגע לקנסות היציאה במידה וישנן. מומלץ להעביר דוח זה ליועץ משכנתאות עצמאי ואובייקטיבי אשר יבחן את המשכנתא הקיימת ואת הכדאיות למחזורה בהתאם לתנאי השוק הנוכחיים ובהתאם למצב הנוכחי של הלווים. כמובן שהמטרה היא לייצר הוזלה במשכנתא ללא הגדלת חשיפה לגורמי סיכון נוספים כמו הגדלת החשיפה למסלולים צמודי מדד שעלולים לייצר הנחה בטווח הקצר אך מעלים סיכון בטווח הבינוני ארוך.
איך זה עובד?
באמצעות בדיקה מקצועית של יועץ משכנתאות עצמאי ואובייקטיבי בוחנים את נתוני ההלוואה הקיימת, ומשווים אותה לתמהיל חדש ואופטימלי התואם את הנתונים החדשים של הלווה ושל העסקה וכמובן את הריביות הנהוגות היום בשוק, ובוחנים כמה יחסוך ביצוע מחזור. במידה וישנו חסכון משמעותי ומוחלט שכדאי לבצע מחזור יש לקיים תהליך של מו"מ מול הבנק הקיים בו עומדת ההלוואה ושאר הבנקים על מנת שיתמחרו את הריביות בתמהיל החדש המוצע.
מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק. בבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית או בכל בנק אחר. במידה וההצעה הטובה ביותר מתקבלת בבנק בו המשכנתא קיימת זה התהליך נקרא מחזור פנימי. לעיתים הבנקים מעדיפים לשמר את הלקוח בהצעה תחרותית ולפעמים הם דווקא מתנהגים ללקוח כאל לקוח שבוי. במידה ונבחר לבצע את המחזור בבנק אחר התהליך נקרא מחזור חיצוני. במחזור חיצוני, המתרחש בבנק אחר יש יותר בירוקרטיה שכן מדובר בפתיחת תיק משכנתא חדש.
מחזור משכנתאות כרוך לפעמים בתשלום קנסות לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא המקורית הנקראים "עמלת פירעון מוקדם". כמובן שמבצעים מחזור משכנתא אך ורק שגם אחרי שקלול עלות הקנסות עדיין משתלם לבצע את המחזור.
בעת ביצוע בדיקת הכדאיות למחזור משכנתא נלקחות בחשבון עמלות סילוק ההלוואה השונות כך שהכדאיות המשתלמת כוללת כבר את העמלות.
הוצאות נוספות בהליך מיחזור משכנתא
תהליך מחזור משכנתא עלול לכלול הוצאות כגון תשלום עמלות לבנק, אגרות, הערכת שמאי, עמלת פתיחת תיק ועוד. כמובן שבבדיקת כדאיות מחזור כוללים כבר את סך ההוצאות על מנת לבדוק שאכן כדאי לבצע מחזור.
מחזור משכנתאות סיכום
בשנים האחרונות ניצלו לווים רבים את הריבית הנמוכה במשק על מנת למחזר את המשכנתא ולחסוך הרבה מאוד כסף. יחד עם זאת, כל הלוואה היא אינדיבידואלית ללווים, לכן יש לווים שעבורם מחזור משכנתא כדאי, אך הדבר אינו משקף מה משתלם ללווים אחרים. לכן, חשוב לבצע חישוב מדויק הכולל את כלל עלויות המחזור, הריבית, עלות ההחזר החודשי ואורך חיי המשכנתא הממוחזרת. בנוסף, אם החלטתם לבצע פירעון מוקדם, חשבו אם ברצונכם להמשיך ולשלם את יתרת ההלוואה לפי תשלומי ההחזר ששילמתם עד כה, ובכך בעצם תוכלו לקצר את משך תקופת ההלוואה, או שמא ברצונכם להקטין את גובה ההחזר החודשי ובכך להשאיר את משך תקופת ההלוואה כפי שהייתה.
#מחזור#מיחזור#משכנתא