מי שלא לוקח יועץ משכנתאות פראייר, אין דרך יותר עדינה לנסח את זה. לא סתם פראייר – פראייר בענק, פראייר בעשרות ואולי מאות אלפי שקלים. מורכבות המשכנתא בישראל, הריכוזיות וחוסר השקיפות גורמות לכך שרוב הלווים לא מצליחים לבנות תמהיל אופטימאלי, לא מנהלים משא ומתן מול הבנקים השונים, ומשלמים על כך ביוקר
רשות התחרות פרסמה אתמול מחקר בנושא המחירים ופערי המידע בשוק המשכנתאות. מהמחקר עולה כי רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מיותר מבנק אחד. יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים במעמד קבלת אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחיי משק בית.
ממצאי המחקר מלמדים כי לנוטלי הלוואת קשה להשוות הצעות מחיר של בנקים שונים ולקבל את התנאים המשתלמים ביותר עבורם. לצד זאת, קיימים פערים גדולים בגובה הריבית שמשלמים לווים דומים. משכנתא היא אחת העיסקאות הגדולות ביותר שעומדת בפני משקי בית פרטיים והיא לרוב עיסקת המימון הגדולה ביותר שאליה נדרשות משפחות בישראל. לכן, ישנה חשיבות גדולה שלמשקי הבית יעמדו הכלים המיטביים לקבל החלטה נכונה ביותר באשר להרכב ההלוואה, מחירה ותנאיה.
בלתי נתפס בעיני, דווקא הישראלים שכל כך אוהבים להתמקח ולהוריד במחיר, בעיסקת המימון הכי גדולה שהם לוקחים בחיים שלהם הם הולכים לבנק לבד בלי להבין בכלל מה זה משכנתא, יושבים מול בנקאי שהאינטרס שלו למכור להם משכנתא יקרה, יוצאים משם מבולבלים ולא מבינים בכלל על מה דיברו איתם, לא טורחים להשוות, וגם אם מנסים להשוות לא יודעים איך, אז פשוט חותמים. ומפסידים.העיקר שעל החולצה בתאילנד לא שכחנו להתמקח...
קבלת הצעות מחיר, השוואה ומיקוח
על פי המחקר במקרים מסוימים החיסכון הכולל ללווים מקבלת הצעות נוספות עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך השנים. ממצא חשוב נוסף מלמד כי גם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי 3-2 מהחיסכון בפועל, אילו יכולת ההשוואה שלו בין ההלוואות השונות הייתה מלאה.
בין הגורמים לאי-מימוש פוטנציאל החיסכון בהליך השוואת המחירים הם פערי מידע בין בנק הבית של הלווה לבין בנקים אחרים, שקיפות מחירים נמוכה, ומורכבות גבוהה של מוצר המשכנתא.
נראה כי ממצאים אלה מצביעים על כך שהמשאבים הנדרשים לקיום השוואת מחירים במצב הנוכחי מונעים מלווים רבים לחפש ולכן גם לקבל הצעות מחיר נוספות אשר יכלו להביא להם חיסכון משמעותי.
מהבדיקה עולה כי רק 44% מנלווים מקבלים הצעת מחיר נוספת על זו שקיבלו מהבנק שבו נטלו בסופו של דבר את המשכנתא.
מי שטרחו להשוות מחירים ולקבל הצעה נוספת או שתיים הצליחו לקבל הפחתה של 10 עד 8 נקודות בסיס (1-0.8 עשיריות אחוז ריבית). בדיקת ארבע הצעות תביא להפחתה של 20-16 נקודות אחוז, ובמקרים מסוימים אפילו 22 נקודות - שמשמעותן חיסכון ניכר של עשרות אלפי שקלים בהחזר הכולל.
שוק המשכנתאות בישראל – מורכב וחסר שקיפות
מורכבות שוק המשכנתאות בישראל, חוסר ההבנה של הלווים, מחסור בשקיפות מצד הבנקים ועלויות שונות של עריכת בדיקה משווה הביאו לכך, שעל אף ששוק המשכנתאות בישראל הוא אחד מהמגוונים בעולם - רוב לווי המשכנתאות לא עורכים בדיקות והשוואות בין הבנקים.
המחקר מתאר מצב פרדוקסלי: לכאורה לקוחות הבנקים למשכנתאות נהנים ממגוון של אפשרויות ומסלולים ללקיחת משכנתאות שונות, במסלולים שונים, וכל שעליהם לעשות זה לבחור את המסלול המתאים עבורם. ואולם מתברר שמודלים לחוד ומציאות לחוד, ובפועל הלקוחות מתקשים לבצע את הבחירה הטובה, ואת התמחור שיביא להם את התועלת המקסימלית.
מחירי המשכנתאות תלויים בחלוקה להלוואות משנה, המסלולים השונים, הבנק קובע מרווחים שונים עבור המסלולים השונים, ולא רק זאת יש סבסוד צולב בין המסלולים השונים תחת אותה משכנתא (זאת אומרת יש מסלולים שהבנק מפסיד עליהם או מרוויח פחות, ויש מסלולים רווחיים יותר)
לפיכך הלווה הישראלי אולי נחשף ליותר אפשרויות לבניית משכנתה שתפורה לפרופיל שלו מאשר במקומות אחרים בעולם, אך מבחינת שקיפות המחירים מתברר, כי ישראל נמצאת במקום נמוך יחסית למקומות אחרים ולכן קשה לו מאוד לנצל את ריבוי המסלולים והתחרות בין הבנקים.
הסרת מגבלת הפריים
אחד הגורמים למבנה המסובך של שוק המשכנתאות בישראל הוא בנק ישראל המגביל את בניית תמהיל המשכנתא (כעת לאחר הסרת המגבלה על רכיב הפריים, המגבלה היחידה היא ששליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה). באף אחד מעשר המדינות שבחן המחקר לא הוטלה על הלווים הגבלה דומה.
עברו 10 ימים מאז שהבנקים התחילו להציע בפועל אישורים עם מעל 33% פריים - השוני בתמחורים בין הבנקים השונים מחדדים את הצורך בייעוץ משכנתא מקצועי, מכיוון שכל בנק הגיב אחרת להסרת המגבלה ויש שוני גדול מאד בין הבנקים כרגע בתמחורים על התמהילים השונים.
הלווים החלשים נפגעים יותר
הריכוזיות של השוק והמאמץ הניכר הנדרש מהלווים להשוות בין הצעות הבנקים פוגעים בעיקר בלווים החלשים, דווקא אלה שחשוב להם יותר לקבל את הצעת המחיר הטובה ביותר. הסבר של הרשות לתחרות הוא שלווים אמידים מקבלים ממילא מהבנקים שלהם הצעות מפתות יותר מהבנקים שלהם, ולבנקים אחרים אין נכונות להתחרות עליהם.
ברשות התחרות מניחים שתי סיבות לתיחור הנמוך בשכבות החלשות: היעדר אוריינות פיננסית ואפשרויות הבחירה המצומצמות של מעוטי הכנסות שהבנקים לא ששים להתחרות על שירותים עבורם.
הגברת השקיפות והתחרות
ברשות התחרות דורשים לחייב את הבנקים לתת ללקוחות הצעת מחירי על סמך אישורים עקרוניים באמצעות פנייה באינטרנט "כך שלווים יוכלו להגיש בקשות ולקבל הצעות מחיר עבור התמהיל שבחרו ובהתאם למאפיינים שלהם, הכל באופן מקוון". לפי ההמלצות שהעבירה רשות התחרות למפקח על הבנקים, יוכלו הלקוחות לבחור בתמהיל המשכנתא הרצוי להם באתר הבנק, לקבל הצעת ריבית אונליין ולקבל הצעות מתחרות על התמהיל המדויק שקבעו מהבנקים האחרים, תוך זמן סביר שיאפשר להם להשוות את ההצעות.
כיום, לקוחות הבנק אינם יכולים לקבל מידע טלפוני או באמצעות אתרי השוואה באינטרנט על הריבית שהבנק מציע על המשכנתא שלהם. הבנקים נמנעים מלספק את המידע בתואנה שהריבית נקבעת בהתאם למאפייני הלקוח. כללי שיקול הדעת הבנקאי אינם גלויים ומפורסמים ברבים, ומדיניות ההסתרה מעוררת לא פעם תהיות על שיקולי פקיד הבנק ואפשרויות להטיות משיקולים לא רלוונטיים כמו לבושו של מבקש המשכנתא, מוצאו או מינו.
Comentários