ירידת הריביות לטווח ארוך מסמנת שעליית מחירי הנדלן כבר בדרך

מחירי הנדל"ן בישראל עומדים לפני גל עליות חדש ומשמעותי המתודלק מסביבת ריבית נמוכה

רוצה לקבל מדריך טיפים ללקיחת משכנתא?

ישנם מספר סיבות המובילות לעלייה במחירי הנדל"ן בהם על פניו לממשלה אמורה להיות יכולת לטפל שכן מדובר בגורמים מקומיים כגון - מספר התחלות הבניה הנמוכות, קבלנים שלא בונים על קרקעות שברשותם, בירוקרטיה מסורבלת, והשיתוק הפוליטי שישראל שרויה בו וחוסר הוודאות מי יקבע את מדיניות הדיור בממשלה הבאה. אך הכוח העיקרי הפועל כרגע ומניע את עליית המחירים הבאה איננו קשור למשק המקומי אלא לעולם הגלובלי בו אנחנו חיים.

ריבית המשכנתאות בישראל יורדת מתחילת השנה, ירידה איטית אך עקבית. עלות המשכנתא כבר חזרה לרמות השפל של 2016, לימים שבהם בנק ישראל שקל הרחבה כמותית והורדת הריבית מתחת לאפס, כך לפי הנתונים המעודכנים האחרונים שפרסם בחודש שעבר בנק ישראל. ירידת ריבית המשכנתאות היא תוצאה של ירידת הריבית לטווח הארוך. הביטוי הבולט לכך הוא אגרות החוב של ממשלת ישראל שמחיריהן המריאו ב-20% מתחילת השנה (כשמחיר האיגרת עולה, התשואה עליה יורדת). אגרת חוב של ממשלת ישראל ל-10 שנים נותנת היום קצת יותר מ-0.8% לשנה - התשואה הנמוכה ביותר אי-פעם.

איך זה משפיע על שוק הנדל"ן?

ירידת הריבית לטווח הארוך מזרימה דלק למנוע שדוחף למעלה את מחירי הנדל"ן. הדלק עובד מכמה כיוונים: ראשית, ככל שעלויות המימון זולות יותר - כך השקעה בנכסים ובפרויקטים בעלי תשואה גבולית הופכת לכדאית פשוט מכיוון שיש פחות הוצאות מימון. שנית, המרדף אחרי התשואה הנמוכה עלול להרחיק משקיעים מאפיקי השקעה אחרים בהם התשואה נמוכה מדיי לטעמם ולדחוף אותם בחזרה לשוק הנדל"ן (כרגע זה עוד לא קרה והמשקיעים עדיין מוכרים יותר דירות ממה שהם רוכשים). שלישית רוכשים נוטלים על עצמם משכנתאות גדולות יותר מבעבר מכיוון שהם חושבים שיש ביכולתם לעמוד בהחזרים. אם לפני 6 שנים משכנתא ממוצעת היתה בסך 500 אלף ש"ח היום משכנתא ממוצעת הינה בסך של 700 אלף ש"ח.

למה הריביות בשפל?

הבנקים המרכזיים בעולם, בעיקר אלה של יפן ושל אירופה, מחזיקים את שער הריבית מתחת לאפס ורוכשים אגרות חוב של הממשלות שלהם בטריליוני דולרים, בלי להתחשב כלל בתשואה שיקבלו. רוב אגרות החוב של הממשלות באירופה נסחרות היום בתשואה שלילית. המוני משקיעים שבורחים מאגרות החוב עם התשואה השלילית, מחפשים בכל העולם אג"ח שנותנות עדיין תשואה חיובית, כמו אלה של ממשלת ישראל.

גם אחרי שעלו ב-20%, האג"ח של ממשלת ישראל נחשבות אטרקטיביות מאוד - כי ישראל נתפסת ככלכלה יציבה וחזקה באג"ח שלה נחשבת השקעה סולידית שנותנת 0.8% לשנה, שזה יותר טוב מכלום והרבה יותר טוב מתשואה שלילית.

וכך רוכשי הדירות והמשקיעים בנדל"ן בישראל נהנים מבועה עולמית ענקית בשוק האג"ח הממשלתי שניפחו הבנקים המרכזיים. החיפוש הנואש של המשקיעים בעולם אחרי תשואה חיובית אמנם יחסוך לנוטלי משכנתאות מאות ואולי אלפי שקלים אבל שופך שמן על מדורת מחירי הנדל"ן.

רוצה לקבל מדריך טיפים ללקיחת משכנתא?

#מחיר_נדלן #ריביות #תשואה #ריבית