רוכשים דירה? בדרך לקחת משכנתא? מתעניינים במחזור משכנתא? כדי לחסוך כדאי שתבינו איך הבנק מסתכל עליכם
בבואנו לקחת הלוואה בכלל ומשכנתא בפרט חשוב מאד לדעת איך הבנק מסתכל עלינו כלווים ואיך בעצם הוא מתמחר את הריבית שהוא נותן להלוואה, אם נבין את השיטה נוכל לנסות לכופף אותה לצרכינו ולשפר את הריביות והתנאים על ההלוואה.
גובה הריבית על הלוואה היא הדרך של הבנק לתמחר את הסיכונים הקיימים במתן ההלוואה. ניתן לחלק את הערכת הסיכון הזו לשניים גורמים שאינם קשורים אלינו וגורמים שקשורים אלינו.
גורמים שלא קשורים אלינו ולא נוכל להשפיע עליהם כגון צפי לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק (בעיקר ריבית ומדד), עלות גיוס הכסף לבנק, הנחיות בנק ישראל.
הגורמים הקשורים אלינו זה איך הבנק מתמחר את הסיכון של הלווה, הנכס וההלוואה. כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.
אז מה הם שלושת הפרמטרים העיקריים שעליהם מסתכל הבנק? טיב הלקוח, טיב העסקה, טיב הנכס הממושכן
טיב הלווה
הכוונה ליכולת הלקוח לעמוד בתשלומי ההחזר החודשי, ייבדק על פי ההכנסה הפנויה בהתאם למוצג באישורי ההכנסה של הלקוח. כמו כן יבדקו התחייבויות ורמת פעילות העו"ש לפי דפי חשבון מהבנק כמובן שתיבדק גם היסטוריית האשראי ועמידה בהחזר הלוואות קיימות או היסטוריות.
עיסוקים והכנסות - האם מדובר בלקוח שכיר או עצמאי, פרטים על מקום העבודה התפקיד בעבודה והוותק במקום העבודה. האם קיימות הכנסות נוספות כגון שכ"ד, עזרה מההורים או קבלת קצבאות.
פרופיל האשראי - האם חזר צ'ק? האם הייתה הגבלה או עיקול על החשבון בשנתיים האחרונות? האם היו דרישות חוב בתאגיד בנקאי? לצורך בדיקת פרופיל האשראי של הלקוח יבצע הבנק במאגר נתוני האשראי.
ישנם 4 פרמטרים עיקריים עליהם מסתכל הבנק:
1. אחוז המימון - כמה הון עצמי הלקוח מביא וכמה הון נדרש להעמיד הבנק כהלוואה מסך העסקה עצמה. כאשר בנק ישראל מגביל את אחוזי המימון אותם הבנק יכול להעמיד לעסקה.
2. משך תקופת ההלוואה - בנק ישראל הגביל את משך תקופת ההלוואה ל 30 שנים ולא יותר.
3. גיל הלווים - ניתן לקחת את ההלוואה כך שתסתיים עד גיל 75 של הלווה. דרישת בנק ישראל באה משום שהעריכו עד לאיזה גיל הלווה מתפרנס באופן שיוכל לשלם את ההלוואה ללא פגיעה רחבה באיכות חייו.
4. גובה ההחזר המקסימלי - כושר ההחזר - כמה בהחזר חודשי מאפשרים ללקוח לשלם בהחזר חודשי על ההלוואה. בהוראת בנק ישראל הרשמית עד 50% אך בפועל הבנקים מאפשרים עד 33-40%.
פרמטרים חשובים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת: מצב בריאותי משמעותי העשוי להשפיע על פרופיל ביטוח, קשר בין הלווים, בדיקת זכאות.
טיב העסקה
מהי מטרת ההלוואה? האם מדובר בעסקה בתוך המשפחה , הלוואה לכל מטרה או כספים לרכישת דירה?
האם מדובר ברכישת דירה יחידה או חליפית (משפרי דיור) אן שמא מדובר בדירה להשקעה.
עד כמה ממונפת העסקה? כמה הון עצמי וכמה הלוואה.
לאיזו תקופה ההלוואה? ומאיזה מסלולים היא מורכבת?
מהו יחס ההחזר של הלקוח?
טיב הנכס
הבנק רוצה לוודא מהי יכולתו לממש את הנכס במידה והלקוח אינו עומד בתשלומי המשכנתא. האם הנכס רשום בטאבו בצורה מסודרת, האם נמצא מעבר לקו הירוק, האם הנכס מפוצל? וכו
מהו שווי הנכס לפי חוזה הרכישה ומהו שווי הנכס לפי הערכת שמאי - חשוב לדעת שהבנק מתייחס לנמוך מבין השניים.
פרמטרים נוספים המשפיעים הם סוג הנכס (דירה, חנות, משרד), גודל במ"ר, מיקום, קומה.
חשוב להבין שמבחינת הבנק דירה בקומה רביעית בתל אביב אינה זהה לדירה בקומה רביעית בנשר... הבנק רוצה לדעת אם במקרה הכי גרוע שבו הלווה לא עומד בתשלומים מה האפשרות של הבנק לממש את הנכס בקלות ומה יהיה מחירו בעת מימוש.
פרמטר נוסף וחשוב הוא רישומו של הנכס, לכל נכס יש מעין "תעודת זהות" ובו מפורטים זכויות הבעלות, רישומי משכנתא והערות אזהרה. בבואנו לבדוק את הנכס יש לשים לב מהן סוגי הבעלות האם טאבו, מנהל, מושע או חברה משכנת. לסוג הבעלות והרישום של הנכס, יש השפעה ישירה על אחוז המימון ופעמים אף על גובה ההלוואה שמוכן הבנק להעמיד.
כעת לאחר שהבנו איך הבנק מסתכל עלינו נראה כיצד אנחנו יכולים להשפיע
איך בכל זאת ניתן להשפיע על מחיר הריבית?
1. צמצום אחוז המימון - ככל שהיחס בין סך המשכנתא על הנכס לשווי הנכס נמוך יותר כך הסיכון נמוך יותר. חשוב להבין שהרגולציה של בנק ישראל מובילה לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.
2. שיפור יחס ההחזר - ככל שהיחס בין סך ההחזר החודשי הצפוי לבין ההכנסה הפנויה של הלקוח נמוך יותר כך הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר ולפיכך יוכל הבנק לתמחר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר. ככל לא מומלץ לחרוג מיחס של 33% מגובה ההכנסה הפנויה.
3. קיצור תקופת ההלוואה - ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך הסבירות שהריבית על ההלוואה תהיה נמוכה יותר. יש לקחת בחשבון שקיצור תקופת ההלוואה אמנם יגדיל את ההחזר החודשי שלכם אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן.
コメント